房價預期創 51 個月新高 韓國房市升溫未歇 股市財富效應支撐、升息風險仍在

商傳媒｜記者陳宜靖／綜合外電報導

儘管全球經濟前景仍存變數，南韓房地產市場的看漲預期卻持續升溫。根據韓國銀行（BOK）於 23 日公布的最新《2026 年 1 月消費者趨勢調查》，反映民眾對未來房價走勢看法的「房價展望情緒指數（CSI）」升至 124 點，較上月增加 3 點，創下自 2021 年 10 月以來、近 51 個月新高。

該指數長期平均值約為 107 點，目前水準明顯高於歷史常態，顯示在首爾都市圈帶動下，市場對房價上行的預期已趨於一致，即使在高利率環境下，民眾信心仍未明顯鬆動。

首爾房價漲勢領先　上行動能擴散至全國

從實際價格表現來看，首爾房市仍是本波升溫的主要推手。根據韓國房地產委員會發布的週報，1 月第三週首爾公寓價格單週上漲 0.29%，高於前一週的 0.21%，漲幅進一步擴大。

此外，房價上漲趨勢已連續 12 週擴及地方主要行政區，顯示市場升溫並非僅限於首都核心區，而是呈現更廣泛的擴散態勢。

韓國銀行經濟景氣調查組指出，目前房價預期情緒已處於相對高檔，主因包括核心區域供給有限、都市更新進度緩慢，以及民眾對資產保值需求的持續存在。

股市表現強勁　財富效應推升房市信心

房價預期升溫的另一項重要因素，來自金融市場的財富效應。調查顯示，1 月南韓 消費者信心指數（CCSI） 回升至 110.8 點，較上月增加 1 點，重返擴張區間。

韓國銀行分析，股市近期表現強勢，帶動個人投資收益增加，使部分家庭對整體經濟與未來收入前景轉趨樂觀。反映生活水準感受的相關指數亦回升至 96，顯示消費者對自身財務狀況的評價有所改善。

此外，半導體出口回溫與政府推動的成長型產業政策，也支撐了民眾對中期經濟前景的信心，進一步影響房地產市場預期。

利率與通膨壓力仍在　房價與政策訊號出現分歧

值得注意的是，房價看漲情緒與利率展望之間，正呈現一定程度的背離。1 月份「利率展望指數」升至 104 點，顯示市場對於短期內降息的期待有所降溫。

韓國銀行日前決議維持基準利率於 2.5% 不變，並釋出短期內不急於寬鬆的政策訊號。貸款成本若長期維持高檔，可能逐步對房市需求形成壓力。

在通膨方面，民眾對未來一年的通膨預期仍維持在 2.6%，顯示生活成本壓力尚未明顯緩解，也促使部分資金持續尋求具抗通膨特性的實體資產。

宏觀經濟訊號分歧　家庭負債成潛在風險

與房市熱度形成對比的是，部分宏觀經濟數據仍顯疲弱。南韓 2025 年第四季 GDP 出現 0.3% 的意外萎縮，主因包括民間消費放緩與建設投資下降。

此外，韓元匯率持續偏弱，一度來到多年低點，使央行在貨幣政策操作上面臨通膨與金融穩定的雙重壓力。分析人士指出，南韓家庭負債比率長期處於高位，若房價在高槓桿環境下過快上升，恐增加金融體系的脆弱性。

專家觀點：房市熱度需與基本面審慎對照

多位經濟與房市專家指出，目前首爾地區供給結構與產業帶動確實為房價提供支撐，但房價與收入水準的落差仍持續擴大，區域與世代間的負擔差距不容忽視。

專家建議，政府在支撐經濟成長與市場信心的同時，仍須密切關注資產價格與實體經濟的落差，避免房市過度膨脹累積系統性風險。

南韓房市正處於信心高漲與政策約束交錯的階段。股市帶來的財富效應與通膨預期，短期內仍可能支撐房價，但在高利率與高負債背景下，市場的抗壓能力仍有待考驗。未來房市走向，將取決於貨幣政策、經濟復甦力道與供給結構能否同步改善。