虛坪改革下的真相　房市制度轉型的機會與風險

政府推動「虛坪改革」方案引發熱議，主要目的在於解決長年以來「公設比例過高」以及「公設坪數灌水」爭議，目前推動「虛坪改革」的政策浪潮中，也讓台灣房市恐將面臨一場結構制度重塑。政策初衷與市場現實之間，正在產生化學變化，包含從降低公設比、提升使用坪數，到影響都更與危老重建等。中華民國不動產建築開發商業同業公會全國聯合會秘書長于俊明，長期關注建築與房地產制度發展，此次受訪分享虛坪改革對於房市制度轉型影響，也提供了貼近消費者實際需求以及產業運作的專業觀點。

中華民國不動產建築開發商業同業公會全國聯合會秘書長于俊明（圖片來源：中華民國不動產建築開發商業同業公會全國聯合會）

政策初衷與現場落差　虛坪不是「虛」而是必要成本

于俊明表示，「虛坪」一詞在市場上常被誤解為無效空間，但在公設或共用部分來說，本質上為建築安全與居住品質不可或缺的一環，例如公共機能空間、通風系統以及消防動線，其制度性有其必要。當前改革方向著重縮減「管理空間」，進而壓縮如交誼廳、健身房等設施面積，表面看似降低公設比，實際上可能已削弱居住品質。尤其是在小宅化趨勢下，住戶對公共空間的依賴始終居高不下。

內政部方案　虛坪改革（圖片來源：中華民國不動產建築開發商業同業公會全國聯合會）

這已凸顯政策規劃與產業執行之間的落差，隨著政府以「減法思維」處理公設，可能忽略居住行為的單向轉變，虛坪改革可能偏離原本欲提升居住品質的初衷。

房價不降反升　揭開單價提高的結構邏輯

虛坪改革最受關注的核心之處，是對整體房價產生影響。于俊明直言：「用登記方式期待房價下降，恐怕不切實際。」主要關鍵在於「總價不變、面積縮減」的結構效應：

新舊制度並存導致房價攀升（圖片來源：中華民國不動產建築開發商業同業公會全國聯合會）

1.建商仍以總價為定價基礎
2.登記坪數減少，導致每坪單價被動拉高
3.建築成本（例如人力、土地、原物料）並未因為改革下降

虛坪改革兩大重點（圖片來源：中華民國不動產建築開發商業同業公會全國聯合會）

舉例來說，一戶總價2000萬元住宅，即使因為公設縮減而從40坪降為35坪，總價仍會維持，但是單價將會明顯上升。這不僅是改變新案價格結構，也可能帶動周邊舊案行情，形成一種「外溢效應」。因此，「羊毛出在羊身上」的市場變化，恐怕成為改革隱憂。虛坪改革若未考量成本端，難以實現壓低房價的最終目標，甚至可能產生政策反效果。

都更及危老的制度衝擊　面積縮水引發信任危機

在都市更新與危老重建部分，虛坪改革帶來衝擊相當明顯。于俊明表示，都更整合的核心關鍵在於兩個指標：

1.住戶關心的「換坪比」

換坪比計算影響（圖片來源：中華民國不動產建築開發商業同業公會全國聯合會）

2.建商在意的「共負比」

共負比計算影響（圖片來源：中華民國不動產建築開發商業同業公會全國聯合會）

虛坪改革導致登記面積縮減，使得原本承諾的分配坪數出現落差，住戶參與意願將大幅降低。于俊明舉例，「你答應給我40坪，最後變成35坪」，恐怕造成政策對立。這種供需落差，遠比任何制度說明更具有衝擊力。另一方面，對於建商而言，若是總銷面積（分母）縮小、成本（分子）上升，也將壓縮利潤空間，甚至影響整體投資意願。尤其是在公辦都更中，共負比若已遭鎖定，也將進而加劇財務壓力。最終，住戶與建商雙方難以取得平衡，導致整合難度攀升，甚至延宕整體都市更新進程。

影響都市設計準則（圖片來源：中華民國不動產建築開發商業同業公會全國聯合會）

小宅時代的矛盾　公設縮減對決居住品質

台灣住宅市場已經進入「小宅化」時代，整體空間縮小，導致公共設施成為生活延伸的重要場域，例如閱讀空間、兒童遊戲室、社區交誼空間等，逐漸成為購屋決策關鍵。

台灣住宅市場進入「小宅化」時代（圖片來源：中華民國不動產建築開發商業同業公會全國聯合會）

然而，虛坪改革卻限制管理空間比例，可能促使以下結果：

1.居住體驗劣化
2.公共活動空間不足
3.社區機能下降

于俊明分享，市場已經出現一種趨勢，建商開始強調「公設設計」，甚至成為一種行銷亮點。這與顯示消費者並非單純排斥公設，而是重視是否有「居住價值」。一旦政策強制壓縮公設，反而可能迫使建商改為「容積內空間」轉為公共用途，最終交由住戶分攤成本，導致制度與市場的矛盾循環。

車位制度與管理之亂　從公設到專有的灰色地帶

虛坪改革另一關鍵重點，便是地下室車位的登記方式，改革以後，車位逐步改為專有部分，表面上讓未買車位者降低公設負擔，但實際上卻帶來新的爭議：

1.購車位者必須負擔更高面積與管理責任
2.公共使用（例如車道、垃圾清運）與私人權責界線模糊
3.社區內部可能產生使用界線衝突

虛坪改革影響法定停車空間（圖片來源：中華民國不動產建築開發商業同業公會全國聯合會）

于俊明表示，這類制度設計若未受到妥善規劃，將會增加管理成本與住戶糾紛，甚至影響建案交屋與後續維運。

停車空間由共有部分調整為專有（圖片來源：中華民國不動產建築開發商業同業公會全國聯合會）

地下室的調整空間與防空避難變革（圖片來源：中華民國不動產建築開發商業同業公會全國聯合會）

制度改革的關鍵之處　透明化與穩定度

綜觀虛坪改革的各種影響，于俊明表示，問題核心並不在於「公設多寡」，而是兩大關鍵：

1.資訊透明化

建商應該讓消費者清楚了解所購買內容與價值。

2.政策穩定性

政府必須考量制度頻繁變動將提高不確定性，特別是在都更與長期開發案中削弱市場信心。

他也強調，若將「打房」作為唯一改革目標，恐怕難以達成，還可能會扭曲市場機制，導致政府、建商與消費者三方陷入對立。

虛坪改革的實施前的制度比較（圖片來源：中華民國不動產建築開發商業同業公會全國聯合會）

從虛坪改革走向制度重構

虛坪改革不僅僅是技術性的登記制度調整，也牽動了房市結構、產業模式與居住文化的關鍵轉折。
于俊明表示未來可朝以下幾個面向思考：

1. 居住品質與公設價值需重新定義
2. 都更與城市發展仰賴政策穩定與信任基礎
3. 房價問題來自成本結構，而非單一制度驅使，都市更新與城市發展都須仰賴政策穩定與信任基礎

虛坪改革的10項課題（圖片來源：中華民國不動產建築開發商業同業公會全國聯合會）

在追求居住正義的目標上，制度改革不能掛一漏萬，理應回到人居需求與市場本質。唯有如此，台灣房市才能真正邁向「實質公平」而非「數字修正」的轉型之路。