這樣選，少繳80萬稅額！繼承不動產的稅務議題，舊制、房地合一稅新制如何選？
鄭惠方（艾蜜莉會計師）
圖片 達志 提供
一般情況下繼承不動產所要繳的稅只有遺產稅，因繼承而移轉的土地免徵土地增值稅。因繼承取得後再出售不動產的所得稅課稅規定也與購買或受贈取得再出售有所不同。
繼承不動產的稅務議題
土地增值稅
土地增值稅部分，如果是因繼承而移轉土地，免徵土地增值稅。以下圖舉例說明，老王購買取得一筆土地（時點A），爾後小王繼承該筆土地時（時點B），土地增值稅一筆勾銷。
未來小王出售土地給其他人時（時點C），只要就繼承日到出售日之間的漲價總數額計算課徵土地增值稅（土地漲價總數額B→C）。
出售不動產之所得稅
政府考量到繼承人取得房地的時間點並非其所能控制，於104年8月19日發布台財稅字第10404620870號令，針對繼承後出售的情況，除了被繼承人於105年1月1日以後取得房地，其繼承人再出售該房地要適用新制之外，其他案件原則上都適用舊制。
但如果被繼承人和繼承人的持有期間合併計算，符合新制自住房地優惠時（能享有免稅額400萬元，並以10％稅率計稅），也可以選擇以新制申報。新制或舊制申報各有利弊，建議針對兩項方案試算後擇優選擇。
舉例來說，假設老王於104年6月1日購買不動產，兒子小王於105年6月1日繼承該筆不動產，並於110年6月2日出售。由於老王並非於105年1月1日後購買，原則上小王出售該筆不動產適用舊制，但又同時符合新制自住房地優惠，可用新制申報。
若採用舊制申報，稅金會是多少呢？若採新制申報，稅金又會是多少呢？採用新制或舊制何者較有利？
夫妻間贈與不動產的稅務議題
夫妻是生活共同體，現行稅制多將夫妻視為一體，雖是個別財產制，但在婚姻關係存續中，其中一方取得的財產，很有可能是雙方共有，因此夫妻間財產的移轉與一般移轉有別，夫妻間贈與免贈與稅，在不動產稅制部分，夫妻間贈與的課稅規定也與一般贈與不同。
一般贈與不動產除了贈與稅之外，還要繳納契稅、印花稅及土地增值稅，相較之下，配偶間互相贈與不但免贈與稅，土地增值稅與未來出售給夫妻之外的第三人時的所得稅，都與一般贈與的情況有別。
土地增值稅
依《土地稅法》28條之2，配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。但於再移轉第三人時，以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。換句話說，配偶相互贈與土地時的土地增值稅可以緩課，直到日後移轉給夫妻以外第三人時再一次全部課徵。
以下圖舉例說明，丈夫取得土地時（時點A）並贈與土地給妻子（時點B），此時的土地增值稅（土地漲價總數額A→B）得申請不課，等到未來妻子出售給其他人時（時點C），再一次課徵土地增值稅（土地漲價總數額A→C）。
近年來房價上漲，政府也連帶調漲公告土地現值，所以大致上呈現逐年調漲的趨勢，以105年全國平均公告現值而言，就比102年時調漲了30.54％。
當計算的區間拉得越長，土地漲價總數額就會越高，再加上土地增值稅是累進課稅方式計算稅額，單次申報的土地漲價總額越高，可能會適用比較高的稅率級距，所以配偶互贈時選擇不課稅未必有利。
出售不動產之所得稅
夫妻互贈不動產的土地增值稅規定與一般贈與有別之外，受贈後再出售不動產的所得稅課稅規定也與一般贈與再出售有所不同。
財政部於106年3月2日發布台財稅字第10504632520號令，判斷適用新舊制時，可以回溯到配偶第1次相互贈與前取得不動產之日作為取得日，也代表持有期間可以拉長，更有可能適用舊制課稅。
而日後出售的取得成本認定原則上就是以原始取得日當時的不動產價值作為取得成本，而非配偶相互贈與日時的價值。
舉以下兩個案例，來進一步說明日後出售時如何判斷新舊制、持有期間及取得成本。以案例1來說，在取得日可回溯後，因持有超過2年而能適用舊制；案例2的取得日回溯後仍在105年後，適用新制，但夫及妻的持有期間可以合併計算。
房地合一稅的課稅規定，在概念將夫妻視為一體，並考量繼承取得不動產的時點並非繼承人所能控制，而以被繼承人取得房地的時點判斷適用新舊制。如果上述案例2中丈夫的不動產於105年5月5日是因繼承取得，而非出價或受贈取得，若也一概適用新制課稅，似乎有違立法精神。
因此財政部於107年10月31日發布台財稅字第10704604570號令，核釋個人交易受贈自配偶因繼承取得之房屋、土地課徵所得稅規定，如果配偶於105年1月1日以後繼承取得，且被繼承人於104年12月31日以前取得者，可比照104年8月19日發布台財稅字第10404620870號令，適用繼承後出售不動產的課稅規定。
延續案例2，我們舉以下兩個案例，來進一步說明若丈夫繼承取得不動產，贈與妻子後出售的課稅規定。以案例3來說，雖然丈夫是在105年以後繼承取得不動產，但被繼承人的取得日在104年以前，故妻子出售不動產原則上適用舊制。
如果與被繼承人的持有期間合併計算，符合新制自住房地優惠時，也可以選擇以新制申報；案例4中丈夫在105年以後繼承取得不動產，且被繼承人同樣於105年以後取得不動產，故仍應適用新制課稅。
點我加入幸福熟齡FB粉專，健康快樂每一天
(本文摘自《艾蜜莉會計師教你聰明節稅：圖解個人所得、房地產、投資理財、遺贈稅（2020年最新法規增訂版）》，財經傳訊出版，鄭惠方（艾蜜莉會計師）著)
更多幸福熟齡文章
慢性發炎是癌症禍首？愛吃「5食物」易養出癌細胞，要少吃
腎臟是沉默器官！不想洗腎，一分鐘自我檢測：揪出腎臟病5徵兆