不等了，基地缺一角成常態 專家：1坪換1坪時代已過去

文／朱福山

都更、改建之路漫長，許多屋主一等就是數十年，卻往往卡在少數不同意戶。今年稍早，南松山出現半月型的「都更孤島」，北市也有百億危老案因同樣情況而延宕。根據《住展》觀察，這種「缺一角」的基地現象，恐怕將成為未來居住的新常態。

盤點目前類似狀況的推案，線上銷售中的就包括『沐青』、『賦格對位』、『鄉林中山賦』、『杜拜藝術館』等案。過去這類「缺角基地」多見於素地難求的市中心，但如今現象已蔓延至外圍區域，同樣呈現不完整街廓的開發樣態。

這樣的現象，也反映出台灣都市更新進程中，土地所有權整合的高難度與時間成本，未來或將催生更多「拼圖式住宅」──即使缺一角，也不再等待。

尊重意願，基地可「缺一角」

台北市都更處長詹育齊指出，完整街廓雖能帶來最佳的公共效益，但都更涉及民眾財產權，尊重個人意願與權利價值仍是必須要重視的議題。

「都更案影響的是未來幾10年的都市空間，所有權人應了解自己的權利價值，1坪換1坪並非每個地方都可達到。」詹育齊強調，像目前的「7599方案」，其實是讓屋主重新認識土地的實際價值，思考要「整建」還是「重建」。

可建則留、不可建則納入

新北市都更處副處長李擇仁表示，過去政府常要求基地「方正完整」，但現行做法更為彈性。

「除非那一塊屬於畸零地、無法單獨建築，否則現在都不會強制納入。」他說，這也意味著「釘子戶」不再是主要障礙，而是制度允許的結果。

若真出現「無法再建築」的小地塊，政府仍會透過權利變換方式協助整合，讓地主能獲得樓地板面積或現金分配；但若屋主堅持不入、仍可單獨建築者，現行政策則尊重其選擇。「除非完全沒辦法使用，否則現在的政策傾向是尊重不強制。」李擇仁補充。

能動就動、不再等天上掉餡餅

過去屋主普遍抱持「1坪換1坪」的想法，期待能以最少出資換最大坪數，但市場環境早已不同，且誘因越來越透明、獎勵也有期限。隨著容積獎勵逐年遞減、落日條款將至，越早行動者越能掌握主動權。

李擇仁觀察，民眾對都更接受度明顯提高，許多原本缺角的案子，隨著施工進度與價值提升，反而有屋主回頭加入。「我們在板橋有個案例，基地原本缺好幾個角，但在開工後，那些住戶看見新建案真的蓋起來了，陸續都願意補進來，最後變成完整街廓。」他笑說，這類「回頭加入」的情況近年愈來愈多。

缺陷美不代表不美，不參與才最吃虧

《住展雜誌》發言人陳炳辰分析，國內房市「短空長多」，都更對建商與地主雙方仍具高度利益。特別在寸土寸金的台北市，地主若對未來利益期望過高，常使整合卡關，導致基地不完整。

他指出：「這樣的狀態其實是雙輸，一方面不夠方正的建案價值會打折扣；另一方面，不參與整合的地主，因為物件與改建案格格不入，未來性不足、難增值之餘，甚至可能貶值。」

不過陳炳辰也強調，現代建築設計更為多元，即使基地不方正，仍可藉由產品定位與設計創意補強。例如信義區整合多年的『森業永春』雖基地不完美，仍創下單坪165萬元高價，甚至吸引知名企業買家。「缺陷美不代表不美，反而是不參與改建的地主，才最該為後況傷腦筋。」

不過隨著時間推進、建物逐漸老化，『森業永春』最具代表性的「釘子戶」也終於在去年進行外牆拉皮工程。翻新後的老屋外觀煥然一新，與重建案的建築立面幾乎融為一體，不僅修補了街廓的視覺缺口，也讓整體都市景觀更加完整，同時帶動周邊房價與環境價值同步提升。

都市新樣貌：拼圖式住宅時代來臨

專家認為，「缺一角」已不再是都更的失敗，而是城市更新進程中的常態。從整合困難到個案突破，城市正邁入「拼圖式住宅」時代——不同基地以不同步調更新，逐塊拼出城市新貌。

都更不是等來的，而是溝通與行動的結果。當制度透明化、誘因有限、成本上升，「不等了」的時代正式來臨。

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