包租代管制度有風險，租賃雙方怎麼辦？

文／張應偉

7月的台北，空氣黏稠得像一杯優酪乳。對許多人而言，今年的7月是一場突如其來的崩解。首先股市在短短幾天經歷了連續上千點的劇烈震盪。所謂的「少年股神」，在狂風吹襲的瞬間，甚至來不及看清風的方向，便悄然在巨浪中夭折。他們曾以為槓桿是通往天堂的電梯，卻沒發現，電梯的鋼索早已在看不見的地方磨損。

7月的惡作劇並未在股市收盤時結束。到了月底，全台最大的包租代管巨頭兆基，其相關企業「趙姬」與「寄居蟹」發生公司債無法依約兌付問題。這一次，不只是追逐虛擬數字遊戲的投機者和上市櫃公司受挫，最受打擊的是那些只是想要在擁擠世界裡，尋找一個安心避風港的平凡租屋族與房東。

據新聞媒體資訊，這是一場長達多年，利用政府信譽、上市櫃公司背書，包裝為優質產品吸引投資者入套的悲劇。在體制的深處，藏著不同層次的崩壞：首先是負責人及管理層的道德風險與失德，將募集的資金挪為私用，帳務管理如迷霧般不透明，款項流向無處可追；其次是服務品質出現斷崖式的下跌，無預警變更租約、維修服務中斷；而最冰冷的部分，是政府監督的嚴重失職，風險預警機制在關鍵時刻失效，懲罰機制更是輕描淡寫，形同虛設。

政府不該扮演將監督責任外包的「甩手掌櫃」，卻忘記自己才是這座制度房子的建築師。在業者篩選、事中監督、預警機制、應急反應與懲罰執行這5個環節裡，防線幾乎全數失守。

房東租客雙方該如何自保

身處這樣充滿不確定性的系統中，無論是投資人、房東還是租客，該如何避免自己成為下一個被深井吞噬的無辜者？

我們必須對那些過於完美的「巨大品牌」與神話保持適度的懷疑。房東與租客不能因為「這是一家最大公司」任由自己的權利沉睡。必須主動學習法律保護措施，了解自身的權益。

首先，在簽訂合約時，必須堅持採用政府制定的標準契約，切勿輕易妥協於不對等的增修條款。而房東與租戶之間，應建立起相互理解的溝通管道與自治監督機制。同時，積極利用信息公開平台去追蹤業者的合規狀況與信用評等。一旦發現款項支付延遲或維修服務下降，不要等待，要主動利用糾紛解決機制尋求第三方調停或行政申訴。那麼，未來的政府究竟應該如何把關？這座漏雨的屋頂，到底該怎麼修補？

漏雨的制度破洞怎麼修補

重構這個失去彈性的系統，需要將規則重新寫進制度的骨骼裡，以下幾件事是筆者認為應加強的事項。

首要事項是「強化監管機制」，政府必須從事後補救轉向事前預防。事前預防可以透過設立獨立社宅監管機構，做好預警機制與及時應對突發狀況；業者准入把關，建立嚴格信用評等與履約保證金制度；事中實時監測，定期審計與稽核以及提高罰款與禁業等嚴厲懲罰的多層次監管體系。

保護房東租戶雙方權益也是重點之一，政府應限制租金上漲幅度，並建立保障基金與強制保險制度，確保房東按時收租，租戶則享有24小時維修應急服務。另外，建立「社宅信息公開平台」可以增進透明度，讓租金流向、合規狀況與業者信用評等像午後的陽光一樣清晰，減少80％以上的信息不對稱。

此外，政府必須立法完善《社會住宅管理法》，讓法規的齒輪真正精準地運轉。也要完善糾紛解決機制，建立包含「自主協商、第三方調停、行政申訴、司法訴訟」的遞進式解決機制，設置專門的社宅法庭，讓90％的爭議能夠在3個月內快速、公正且低成本地結案。

當我們談論這一切時，或許不必過於悲觀。

股市的千點震盪終會過去，夭折的少年股神們也會在時間的沙灘上留下各自的足跡，隨後被新的浪潮撫平。而「兆基事件」雖然在一時間撕裂了社會對社宅政策的公信力，但這並非意味著社宅制度本身的失敗，正如硬幣的兩面，當監管機制失職，同時也是制度完善的契機。