買房有履保，裝修爛尾怎麼辦？

文／吳翃毅

買房花了幾百萬價金，卻碰上建商停工，錢要不回來；裝修花了幾十萬，卻遇到黑心業者拿錢跑路，家裡一片混亂──這些新聞聽起來很遙遠，卻很可能發生在你我身邊。多數人以為「履約保證」只跟預售屋有關，但其實裝修工程同樣高風險，一旦出事，辛苦存下的錢即可能一夕蒸發。當政府強化預售屋履約擔保機制時，我們也該注意，裝修也會遇到業者不履約的情況，需要一起納入保障。

文／吳翃毅

近期嘉義、桃園及台中陸續發生預售屋建案停工事件，內政部迅速回應，修正預售屋履約擔保機制，以防止資金遭挪用，保障消費者購屋權益。事實上，目前多數建案履約保證採用「不動產開發信託」及「價金信託」兩種機制。

內政部對此兩種信託進行檢討修正，重點包括：一、買方所繳價金應專款專用於興建工程項目，避免工程未動工，或興建初期買方所繳價金即被用罄。二、買賣契約應載明受託機構的信託專戶名稱及帳號，讓買方可將購屋款項直接匯入信託專戶，避免遭建商私自挪用。三、簽約時應提供信託權益說明書，讓民眾充分了解建商提供的履約擔保機制及權益保障內容，並提醒其簽約前應審慎評估風險。

然而，檢討修正若僅停留在文字作業，缺乏實質的監管制度，仍淪為形式。預售屋主將購屋價金匯至由銀行或是建經公司的信託帳戶，建商依信託契約向銀行或建經公司請款時，若僅進行書面審查，而非實質查驗請款帳目、金流及現場勘驗工程進度，信託機制仍可能流於空洞，難以真正保障消費者的價金。

爛尾裝修屋主難追討

過去預售屋買賣實務案例顯示，預售屋主自備款動輒數百萬甚至上千萬，最終卻付諸東流。即便資金存放於信託專戶，一旦建商財務槓桿崩壞，預售屋主即使提告且勝訴，或預售屋遭法拍，也極難追回款項。

除了購屋的大筆支出外，裝修費用同樣可觀。從住保會的相關資料來看，裝修爭議最高單筆裝修契約總工程款三千多萬元。諸多糾紛經常出現工程款已付清，裝修卻發生爛尾，收錢的承攬業者捲款消失。與爛尾預售屋投入的價金相似，屋主追討困難。

預售屋爛尾，透過新聞，少說都有數十個人受害，佔據新聞版面，媒體關注度高；而裝修爛尾多為個案，加上屋主對裝修知識不足，導致黑心業者屢屢得逞。

工程驗收後付款最安心

為保障預售屋主權益，內政部針對信託類型進行檢討修正，但在設計、裝修定型化契約部分呢？立委張宏陸也曾建議過，應在裝修相關契約中，納入履約信託附加條款，如「住保履約」，只要制度建立好，消費者不再覺得政府不管他們，正派業者亦不會被拖累。

傳統裝修模式，習慣會以總價來劃分工程款，多採「三、三、三、一」分期模式：簽約付三成、開工付三成、材料進場再三成，尾款一成。實務上常見工程僅完成兩成進度，屋主卻已付出九成款項，導致業者捲款跑路或草率施工。就算屋主氣憤難耐，卻也對裝修蟑螂、黑心業者無可奈何。

依《民法．承攬篇》，正確方式應是工程驗收後再支付，才能保障自己的權益。避免傳統裝修分期給款的模式慣例，容易遇到業者拿錢跑路或淪為「虎頭蛇尾」的工程。

裝修合約應納入履保

以住保會推動的住保履約來說，從簽合約仔細載明契約內容，再將款項交由第三方銀行託管，定作人（屋主）匯款至信託帳戶，待階段工程完工並驗收無誤，再通知銀行撥款給承攬人（裝修業者），也就是看到該做的工程項目完成，給款是理所當然，自然能創造雙贏。

再者，無論預售屋或裝修，一旦爛尾，屋主資金往往血本無歸。要追討詐欺或退款，訴訟曠日廢時，業者多半仗著屋主「怕麻煩」而肆無忌憚，畢竟民事訴訟還要花錢花時間提告。

因此，在內政部推動預售屋信託制度檢討修正的同時，政府也應將第三方信託履約保證制度擴大至裝修等其他住宅相關交易領域，才能真正做到保障消費者。