社宅，怎麼成了金錢遊戲？

文／住展雜誌/主筆室

社會住宅肩負居住正義使命，背後更是龐大公共資源投入，政策成績絕不能只靠亮麗戶數堆砌，更不能讓政府資源最後成為少數業者壯大規模、累積信用的養分。

一場公司債違約掀起的連鎖風暴，也讓人不得不追問：社宅包租代管亮麗數字背後，這項政策是否正遭部分有心業者利用，將政策建立的房東關係與信任，轉化為另一種吸金工具？

公司債資金流向疑雲 有待檢調釐清

這樁起源於全台最大社宅包租代管公司兆基屋管法人股東的公司債暴雷事件，在7月底爆發之後，8月進入刑事偵查階段，包括公司債募集過程、資金流向，有無資金被挪作私人用途等問題，都有待檢調司法單位釐清。

過程中扯出官員與業者互動疑似過於密切，是否涉及政風問題，也需要相關單位深入調查，以維持官場紀律。

宏碁為何一走了之？ 掌握哪些重大缺失？

讓事件全面升級的關鍵，是兆基第二大股東宏碁集團接下兆基屋管後隨即閃辭，讓原本始於公司債違約的金融風暴，進一步延燒到兆基本身的公司治理問題。

原本兆基股東群協商接手第一人選並非宏碁代表，但宏碁具有上市大廠的品牌形象，原被寄望能發揮穩定市場及房東、房客信心的作用。不料接手後僅2天，宏碁即以發現「內部管理缺失」為由，辭掉董事長、總經理與法人董事職務，全面退出兆基。

外界真正關切的是，宏碁代表究竟發現哪些重大內部管理缺失，嚴重到必須如此急速抽身？這項舉動不僅衝擊市場信心，也無助於保障身處弱勢地位的房東、房客及員工，啟人疑竇。

社宅制度面臨壓力測試

截至8月下旬，兆基尚未出現大規模租金、押金無法支付，也未爆發重大業務與合約終止等異常狀況。但後續屋主能否持續正常取得租金？房客在合約結束時能否正常取回押金？才是外界檢視兆基能否過關的真正關鍵。

倘若新經營團隊禁得起官方與外界檢視，房東、房客都能獲得該有保障，兆基危機或許能夠過關；對整套社宅包租代管制度而言，這次事件同樣是一場極限壓力測試，也正好提供政策全面檢討改善的機會。

灑幣政策扭曲包租代管正常發展

在此事件引發各界高度關切之際，本刊更呼籲政策制定者正視社宅包租代管對專業包租代管產業所造成的經營環境扭曲問題。

現階段一般包租代管業者必須靠專業服務爭取屋主，但社宅包租代管背後卻有大量政策誘因，包括屋主加入後，每屋每月享有最高1萬5000元免稅額，超過部分還能扣除60％必要費用；比照適用優惠稅率1.2％，台北市更進一步調降至1％；不須計入囤房稅2.0「非自住房屋」的全國總戶數歸戶，等於排除在2％至4.8％多屋族差別稅率之外；地價稅部分比照「自用住宅用地」適用稅率2‰，遠優於一般租賃住宅10‰至55‰累進稅率。

此外，政府還每年最高補助1萬元至1萬5000元修繕費；每次簽約公證補助最高3000元；以及每年最高3500元，涵蓋住宅火災、地震基本保險及特定事故特定跌價損失險等。

正是這些甜蜜的糖果，讓社宅包租代管得標業者有相對穩定長久的客源，恐使得專業包租代管企業原本應該發揮的部分產業功能受到排擠，包括投入預算適度改造不堪、甚至不宜居住的空間，使其重新具備居住與出租價值，或許都不必太過費心。

更值得警惕的是，大量參與案件逐漸累積成業者亮麗的承作實績，並可能被有心人士包裝為企業實力與信用象徵；再加上包租代管過程長期培養的房東信任，也進一步降低部分投資人的戒心，最終出現以合法公司債吸引民眾投資、卻「以大虧損為由」違約，最後由檢調介入偵查是否涉及違法的黑色投資啟示三部曲。

下一場風暴　正在路上？

除了大型業者可能利用政策累積的規模與信用發展各種金錢遊戲，另一個值得警示的風險，是網路各平台流傳著數十萬就能進入此領域創業、成為二房東的迷人煉金術傳說。

各種社宅包租代管創業課程，主打以小額資本掌握大量不動產管理權、創造長期被動收入，但實際經營不僅必須依法完成相關設立登記，也有固定營運成本，許多物件更需要投入修繕費用，真正的包租代管業務需要經驗與適當財力才能經營。

市場上甚至出現不獨立完成登記、變相靠行經營等模式，隨著時間累積，恐成為包租代管領域下一個潛在風險。

社宅包租代管上路迄今，確實造福不少房東與租客，但大灑幣政策是否扭曲專業包租代管產業正常發展，又是否讓部分有心人士藉由政策創造的規模、實績與信任，發展出各種金錢遊戲，這些問題主管機關不能再迴避。如今，正是全面總體檢的時刻。