同意都更書：誰在簽？誰在賣？誰在賺？

（台北市第二地政士公會理事長林瑞明專欄）

在臺灣的都市更新浪潮中，「同意都更書」原本應該是居民自發性參與重建的表達，但在現實運作中，它卻逐漸演變成一種可轉讓、可套利的灰色權利憑證。這張紙，不只是重建的起點，也可能成為利益輸送與投機炒作的起點。於是，問題來了『同意都更書』究竟誰在簽？誰在賣？又誰在賺？

同意都更書的原意與變質

依《都市更新條例》規定，都更計畫要啟動，需達到一定比例的土地及建物所有權人同意。理論上，這份「同意書」是居民在充分理解計畫內容、確認重建條件後的意願表達。然而，在實務上，許多案子在早期宣傳階段，居民僅憑一場說明會或建商的口頭承諾，就被要求簽下同意書。這些文件往往附帶模糊條件，甚至未揭露完整權利變換內容。

更嚴重的是，這份原應代表「參與意願」的文件，逐漸被投資客與開發商操作成具金錢價值的「籌碼」。有人低價收購住戶手中的同意書，再高價轉賣給建商；有人甚至以此作為與建商談判的工具。這種市場化的灰色操作，使「同意都更書」彷彿變成了都更市場中的有價證券，成為利益鏈條的一環。

誰在簽？居民在資訊不對稱中被動表態

多數居民簽署同意書的出發點，是希望改善老屋居住環境。然而在簽署過程中，常見的問題包括：

1.資訊不透明：計畫細節未公開、權利變換比例未定，卻先要求簽署。

2.誘導性說明：建商或代辦業者以「不簽就不能分房」或「簽早分得好」的話術推動。

3.文件設計複雜：法律用語艱深，居民難以理解簽署後的法律效力。

結果，許多住戶在不清楚權利義務下「被簽同意」。這樣的簽署，形同失去自主選擇權。

誰在賣？投機中介與假住戶的利益操作

在都更市場中，出現了一群所謂「都更掮客」-他們專門收購或代理老屋同意書，藉此壯大持份、控制比例，再以議價方式轉手牟利。這種操作手法與股市炒作相似，只是標的物從股票變成了住戶的重建權。

有些案件中，建商為加速整合進度，甚至默許這種收購行為，讓「假住戶」或「空殼公司」掌握部分簽署比例，藉以達成法定門檻。這不僅模糊了都更的公信力，也讓原本應以「居住改善」為核心的政策，被扭曲成資本遊戲。

誰在賺？建商與投資客的雙重套利

當同意書變成「籌碼」，最大的受益者往往不是原屋主，而是資金雄厚的開發商與投資客。前者藉由控制簽署比例，掌握談判主導權；後者則在收購與轉售間賺取價差。

這樣的結構，讓真正的住戶淪為邊緣角色——他們提供了土地，卻無法掌握利益分配；他們期待新家，卻可能在整合過程中被邊緣化。

更糟的是，當建商財務不穩或開發案延宕，這些同意書的價值立刻蒸發。簽署者不僅拿不到新屋，反而陷入漫長的訴訟與不確定的未來。

制度漏洞與監管缺失

『同意都更書』被炒作的根本原因，在於制度漏洞與缺乏監管。

目前法令並未禁止同意書的轉讓，也未要求公證或驗證程序，導致文件真偽與權利關係難以查證。部分地方政府雖推動「意願登錄系統」，但仍缺乏強制力與透明度。

若沒有建立健全的「簽署驗證制度」、禁止轉讓與炒作機制，任何都更案都可能成為利益輸送的工具。主管機關應正視這個問題，否則「同意都更」將繼續成為不義之財的溫床。

一紙同意，不該變成交易籌碼

都更的本意是「讓城市重生、居民安居」，而非製造另一波土地財富再分配。

一紙同意書-本應象徵共識與信任，卻在利益的操作下，變成爭奪與懷疑的起點。

如果主管機關不盡快建立透明化、公信化的審查制度；如果住戶在簽署前不尋求法律與專業協助；那麼，下一場都更悲劇或許就在轉角。

「誰在簽？誰在賣？誰在賺？」的背後，其實是一場關於制度誠信與社會公平的考驗。都更能不能真正「讓城市更好」，關鍵就在於，這一紙同意書，到底代表的是信任，還是利益？

（撰文者為執業三十年地政士、現任台北市第二地政士公會理事長）

（本專欄言論非代表本報立場）