打住不打商效應反轉 超級蛋黃區資產重回住宅市場

商傳媒｜記者彭耀／台北報導

近年房市政策傾向「打住不打商」，在限貸與管制下住宅長期被壓抑，許多蛋黃區反而呈現政策性低估；相較之下，商辦在資金推動下屢創新高，住宅與商用走勢分歧，台北市超級蛋黃區仍具補漲空間，一旦政策轉向，價值勢必回補，近二年冷靜期反成高資產族的佈局時機。

經濟數據也展現回升訊號。財政部統計10月出口達618億美元、創新高，連24個月正成長，更是首度突破600億美元大關，儘管川普關稅議題再起，台灣對美順差仍旺盛，資金回流力道持續。

資金外溢推升台股總市值跨越3兆美元，並一舉超車德國、南韓，躍升全球第八大市場；企業擴張腳步加快，北市頂級商辦熱度同步被點燃，南港、北士科等新核心成卡位焦點。根據實登資料，A辦指標如「南山廣場」、「台北101」、「國泰置地廣場」、「富邦 A25」租金陸續站上每坪 4200~5300 元達到歷史新高。

其中「富邦A25」單一承租案刷新月租單價、總租金與承租面積紀錄，「南山廣場」高樓層租金達5250元雄踞租金王，過去商辦價格多落後住宅10～15%，但以近期A辦單坪租金5000元、壽險最低投報率 2.545% 回推，商辦資產價格已站上每坪230萬元，走勢不僅轉強，甚至已超過周邊住宅行情。

然而商辦熱潮也伴隨風險！世邦魏理仕預估，北市今年新供給將連續破3萬坪，A辦空置率年底恐升至10%以上，在開發商與置產客大量湧入的情況下，一旦供給過多，市場恐面臨反轉，相對而言，住宅因限貸與政策限制，北市2025年前3季推案量僅1505億元、較去年腰斬，蛋黃區新案更顯稀缺。

這波商辦市場的供需壓力，也可從台北市政府公布的「商辦租金指數」看出端倪。自2023年第1季至2025年第2季雖仍維持溫和走升，但已不再呈現持續上揚，期間多次出現季減，如2024年第2季、2025年第1季都出現回跌，顯示商辦租金景氣進入震盪期，市場供給壓力逐步浮現。

反觀另一項「住宅租金指數」趨勢則呈現迥異，自2023年第3季98.25一路攀升至2025年第2季105.71，連續多季呈現1%～2%的穩定季增，顯示住宅雖因政策而短暫被壓住，但需求仍強，部分買盤轉為租屋後，反而推升租金行情，也使北市精華區房價、租金比與年化報酬率同步墊高，穩固蛋黃區長期保值性，形成「進可攻、退可守」的雙重優勢。

然而在出口創高、股市強勢、美國啟動降息的背景下，熱錢急尋避風港，觀察近期動向，志榮、富邦、大陸、元利、皇翔等指標建商不只專注蛋白區、重劃區開發，更把重心拉回北市蛋黃區，加碼投入都更整合，選擇押注最具長期保值性的市中心，凸顯超級蛋黃區擁有強大抗跌性，同時抵禦市場震盪。

在這波建商回防市中心的潮流中，志榮建設格外受到矚目，品牌多年堅持鎖定「無法複製的精華地段」，2024年展現雄厚實力，取得安和路一段原「安和精品旅館」基地，並以頂奢住宅「志榮安邸」重新亮相，該區段已超過15年沒有新案釋出，在僅800米的珍稀軸線更顯稀有，基地對坐僑福花園廣場，周邊億級住宅林立，全案規劃20、28坪收藏級產品，合併可達55坪。在政策性低估、供給斷層之下，這類稀有新案勢必成為高資產買盤聚焦首選，更是未來市場反轉訊號出現時隨風而上的指標產品！