實價登錄2.0上路後，想買賣預售屋，該注意什麼呢？
（圖片提供／賣厝阿明）
實價登錄2.0新制的重點，包括：「成交資訊包含門牌及地號完整揭露」、「預售屋全面納管和即時申報」以及「屢不改正，加重罰則」，本篇針對想要購買預售屋的朋友們，用問與答的方式，協助你快速瞭解最新實價登錄2.0的規定內容喔！
文章目錄
一、誰該負責去申報實價登錄？
二、我買的預售屋在已經拿到使用執照後，再進行買賣，還需要辦理預售屋實價登錄嗎？
三、我在購買預售屋簽訂契約後，再轉賣給他人換約，需要申報嗎？
四、假如我跟建設公司簽約購買(買入價格為1000萬)後，然後我再將預售屋賣給第三人(售出價格為1200萬)，並簽署讓渡書，請問預售屋實價登錄時該申報多少錢？
五、如果我買的預售屋於實價登錄申報以後，在產權移轉時，我將過戶名義指定給第三人，還需要變更申報嗎？
六、實價登錄申報時的交易日是指訂購日？還是簽訂合約日呢？
七、如果在網路社群等平台上刊登預售屋轉售的廣告貼文，有違反紅單相關規定嗎？
八、補充說明
一、誰該負責去申報實價登錄？
答：申報登錄是買賣雙方共同的義務，買賣雙方全體應以同一份申報書共同申報。
若為預售屋（自建自售），則申報人由出賣人申報；若為預售屋（委託代銷），則申報人由指定代理銷售本預售屋案件之不動產經紀業者，並填載經紀業名稱、通訊地址、統一編號等相關資料。
※申報不實將涉及刑法第214條使公務員登載不實文書罪。
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二、請問我買的預售屋在已經拿到使用執照後，再進行買賣，還需要辦理預售屋實價登錄嗎？
答：依據不動產經紀業管理條例第4條第2、3款之定義，成屋是指領有使用執照，或於實施建築管理前建造完成之建築物，預售屋是指領有建造執照尚未建造完成，而以將來完成之建築物作為交易買賣的標的物。
成屋買賣：已經取得使用執照的建築物交易，在辦理移轉登記時合併一同申報買賣實價登錄就好囉！
預售屋買賣：如果只取得建照執照，但未取得使用執照，就須依法申報預售屋實價登錄，並於辦理移轉登記時合併一同申報買賣實價登錄。
三、請問我在購買預售屋簽訂契約後，再轉賣給他人換約，需要申報嗎？
答：預售屋簽約申報後，同一標的再轉手賣給第三人者，應按下列方式辦理：
1. 原契約有解除，並由銷售者與第三人另簽訂預售契約者：需重新辦理申報，重新申報時，應於申報書25.備註欄中勾選④「解約後再次出售之交易」，並填寫原申報書序號。
2. 原契約未解除，是由買方自行以權利買賣或讓渡等方式轉賣給第三人者：免再辦理預售申報。但應注意是否有涉及紅單轉售，可能受到罰款處分。
四、假如我跟建設公司簽約購買(買入價格為1000萬)後，然後我再將預售屋賣給第三人(售出價格為1200萬)，並簽署讓渡書，請問預售屋實價登錄時該申報多少錢？
答：買方與建商簽約預售屋價格為1000萬元，買方將該標的以簽訂讓渡或權利買賣等方式再轉手給第三人，售出價格為1200萬元。因建設公司與第三人並無訂立預售買賣契約，所以建設公司只對於原預售買賣的契約申報1000萬元，而有關買方轉售給第三人的金額為1200萬元之情形，則於日後辦理移轉登記同時申報買賣案件實價登錄時，於該買賣案件申報備註欄須註明權利移轉價格1200萬元(買賣案件交易總價仍填第一手價格1000萬元)。但是要特別注意是否有可能涉及紅單轉售並受罰。
五、如果我買的預售屋於實價登錄申報以後，在產權移轉時，我將過戶名義指定給第三人，還需要變更申報嗎？
答：成交後已完成預售屋實價登錄者，在產權移轉時，簽約人將過戶名義指定給第三人，因為原來的預售契約並未解約而重訂新的契約，所以不用再辦理預售屋申報，在辦理買賣移轉登記時，合併一同辦理買賣實價登錄申報即可。
六、請問實價登錄申報時的交易日是指訂購日？還是簽訂合約日呢？
答：交易日期是指簽訂合約日，不是預購日期，請依照預售屋買賣契約上所記載簽約日登載。預售屋應在簽訂買賣契約日起30天內，申報成交價格等資訊。
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七、請問如果在網路社群等平台上刊登預售屋轉售的廣告貼文，有違反紅單相關規定嗎？
答：110年7月1日後，買方將取得的預售屋紅單，轉售給第三人，不論該紅單取得的時間點、有無賺取差價或收取報酬，都違反了紅單不得轉售的規定。若違反規定，將按戶（棟）處15萬元～100萬元罰鍰，以防止投機客炒作。
如果已簽訂完預售屋買賣契約，繳清屆期的各期應繳款項，如欲將契約轉讓他人，則必須事先以書面徵求賣方同意辦理。
實價登錄2.0明訂，預售屋的契約不能約定不利於買方的事項，例如預售屋禁止簽訂建商保留出售的權利，也禁止買受人再將紅單轉售，以及修改交屋保留款等事項，將有效打擊投資客短期哄抬炒作。
更重要的是，全面加重違規罰鍰，如果屆期未報或價格申報不實，罰鍰由3萬元至15萬元，加重至最高100萬元，紅單轉售等也可以加重處以15萬元至100萬元的罰鍰，各縣市政府地政局將全力配合新制上路，加強查核並主動出擊。
實價登錄2.0將申報責任歸屬與申報時機大幅調整，避免買賣雙方虛造價格，同時在新制規定下，實價申報時機將與預售屋簽約或成屋過戶時一同辦理，價格揭露時機提早，可以提供購屋者更即時的參考依據。
八、補充說明
登錄預售屋委託代銷契約備查，申報義務人：代銷業者
經營代銷業務，受起造人或建築業委託代銷預售屋者，應於簽訂變更或終止委託代銷契約日起30日內，將委託代銷契約相關書件申報備查。
預售屋銷售資訊及定型化契約備查，申報義務人：銷售預售屋者
以預售屋開始銷售日期判斷，一、需先領得建造執照。二、銷售前應將預售屋資訊及買賣定型化契約申報備查。
預售屋實價登錄，自建自售未委託代銷，申報義務人：銷售預售屋者
一、未委託代銷，由銷售預售屋者（出賣人）申報。二、應於簽訂買賣契約書之日起30日內申報實價登錄資訊。
預售屋實價登錄，委託代銷，申報義務人：代銷業者
一、預售屋委託代銷業銷售者，由代銷業申報實價登錄。二、應於簽定買賣契約書之日起30日內申報實價登錄。
延伸閱讀：跟建商買了預售屋卻不能客變？為什麼？
參考資料：
臺南市政府地政局 實價登錄2.0(預售問題) 發布日期：110年6月15日
桃園市政府地政局 實價登錄2.0新舊制銜接 1.預售屋銷售資訊及定型化契約備查
賣厝阿明官網連結：https://www.54aming.com/
臉書專頁：https://www.facebook.com/54aming2015
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