都更坪數怎麼算？我家可以一坪換一坪嗎？專家：你該先看懂「這1點」

台灣邁入老屋重建時代，都市更新已成為許多社區與住戶共同面對的重要課題。台北市危老重建推動師張耕維於《都更現場答客問》一書中，集結在社區工作站第一線與都更住戶互動的實務經驗，針對民眾最關心的「一坪換幾坪」、合建契約怎麼簽、鄰居不簽同意書怎麼辦，以及權利分配等各種都更常見問題，提供詳盡的解答。以下為原書摘文：

我家可以一坪換幾坪？

陰晴不定的下午，林先生走進了都更工作站。

林先生：你好，我想要參加都更。可以知道一坪能換幾坪嗎？
都更先生：我們一起來討論幾個問題後，大致就能知道。首先，都更的範圍有多大呢？有幾戶想都更？總共有幾坪？

林先生：有些鄰居和我一樣想都更，但有幾戶、幾坪還不能確定。
都更先生：如果不知道要都更的範圍有多大、土地有幾坪，如何知道可以蓋多少坪的房子、有幾棟、幾層樓呢？不知道可以蓋多少坪的房子、有幾層樓，如何知道都更後的社區有幾戶呢？

不知道蓋幾層樓的房子，自然不知道建材用什麼等級，造價要花多少錢。不知道建材用什麼等級，就不容易估出新大樓一坪可以賣多少錢。不知道每坪的單價，如何估算新大樓的總價值呢？不知道新大樓總價值，也不知道造價成本，當然算不出參加都更的住戶可以分到多少坪數。如果這些前提都不確定，怎麼估算一坪可以換幾坪呢？

林先生：但是，住戶如果不知道一坪能換幾坪，怎麼判斷要不要參加都更呢？
都更先生：剛剛提到的那些條件都可預估出一組數值。只是如果用預估的數值向鄰居說明，鄰居沒有基礎概念，不知道這個數字代表什麼意義。好比說營建成本在實際都更重建時，沒預估到工料大漲，造成實際成本和預估數額不同，最終的結果就不一樣。

都更要看的是有多少「價值」

就算我們知道一坪換幾坪，但若是1樓鄰居想選4樓的新房子，4樓鄰居想選1樓的新房子，明明是同一個都更案，他們原先的一坪換到新坪數的比例一定不同。如果遇到這種狀況要怎麼和其他鄰居說明呢？

其實都更要看的是有多少「價值」，專有名詞叫做「權利價值」。講直白一點，就是住戶可以分到多少「錢」去選新房子。住戶想知道可以分到多少選新房子的權利價值（錢），必須先知道新大樓長什麼樣子、蓋幾層樓，用什麼等級的結構、花多少錢。這些建築的先決條件，就是都市更新的「事業計畫」。

簡單來說，事業計畫會交代新房子長什麼樣子、花費多少錢。知道會花多少錢，便能算出住戶可以分回多少權利，得知「可以換幾坪」，這部分會在「權利變換」計畫書來交代。

「權利變換」計畫書的內容會交代每個住戶的權利價值有多少，選了哪間房子，要多退少補多少錢。「都更後的大樓長什麼樣子、住戶可以分回多少」這兩個問題都交代清楚後，剩下只要按部就班付諸實踐就行。

先找到2、3個鄰居，一起把今天講的概念弄清楚，之後就像滾雪球，讓更多鄰居了解概念。等到有概念的住戶夠多，再一起請專家幫社區各戶的權利算出來。只要有共識，很快就能成功都更了。

記得剛到都更工作站服務時，曾遇到一位退休老師，他非常積極想推動自家的社區都更改建，並自主地研究許多都更相關法令和案例，最後順利成為一個「都更通」。當他胸有成竹，準備回社區找鄰居們一起都更時，卻因與鄰居間對於都更概念認知的落差，造成鄰居的不信任。鄰居認為他懂這麼多，一定是先找建商談了比較好的條件，再來找社區鄰居一起都更。

只有自己率先想推動社區都更改建，卻沒有鄰居互相加油打氣，原先熱切的心，最後落得灰心收場。想都更，從找到2、3位志同道合的鄰居一起開始吧。

想了解自己的家能不能都更、約略能換回多少坪，委託專業幫忙做「權利變換試算」，絕對比鄰居自行揣測的猜想可靠。如果自己是社區中想都更的「第一員」，建議至少先找到2、3位同社區鄰居，一起閱讀這本都更入門書籍先建立概念。

另外，都更要看的「單位」應該是「權利價值」，而不是「坪數」。用坪數看都更容易失真，好比30坪的一樓店面和30坪的4樓住家，兩者坪數相同，但價值一定不同。

「一坪換幾坪」是住戶最常問的問題。為了方便住戶們理解，我曾以「1000元的汽油可以跑幾公里呢？」或「1000元菜錢可以煮給幾個人、吃幾餐」等類似主題反問住戶。住戶們大多能侃侃而談：「那要看加的是九二還是九五汽油，兩者油價不同。跑高速公路還是市區，冬天還是夏天，夏天開冷氣比較耗油。幾年的車款，油電車省油」等。

之後用同樣的例子對應來講，像是「九二或九五汽油油價不同，而建材同樣是鋼筋也有不同價格」「開高速公路或市區，好比開發範圍的規模，規模大的經濟效益自然較高」，經過一番說明之後，住戶通常就能理解為何在條件還沒確定之下，想知道一坪換幾坪是多麼算不準。

（本文摘自／都更現場答客問：76個關鍵問題全面解答住戶最關心的都更權益、流程與分配／時報出版）

歡迎加入《優活健康網》line好友，更多醫療新知搶先看！