上半年全台買賣移轉棟數年增27%！信義房屋營收雖佳，仍要多留意打房效應
圖片來源：Adobe Firefly
在科技浪潮的帶動下，就連房仲業者也開始運用生成式AI技術，提升客戶服務能力。
台灣房仲龍頭信義房屋（9940），致力推動房地產科技（Property Tech）發展，陸續推出包含DiNDON智能賞屋、AI智能配案等數位服務，期待結合線下全直營服務體驗，發揮全房產通路綜效，提升買賣成交效率。
接下來，就讓我們一起來看看該公司的營運狀況吧！
公司簡介
信義房屋成立於1987年，資本額73億7,000萬元，主要負責中古屋、商辦大樓、廠房、土地、停車位之買賣租賃仲介，以及整批預售屋、餘屋、個別新成屋之代售。
除了台灣地區，公司也透過100%轉投資公司，在日本、中國等地深耕，截至2024年上半年，台灣地區營收占比94%、中國地區營收占比2%、日本地區營收占比4%。
2024年上半年信義房屋營收占比
資料來源：2024年8月12日信義房屋法說會
業務與營收狀況
1.公司營收受房地產景氣榮景影響甚鉅
當房屋透過買賣移轉時，房仲可從中獲取仲介收入。由於政府推出「新青安政策」，帶動剛性買盤回溫，以及通膨預期、股市上漲帶動的財富效果，讓近年來房地產交易非常熱絡，累計至2024年上半年，全台買賣移轉棟數為17萬7,000棟，年增率激增27%，也帶動信義房屋上半年仲介收入來到73億5,000萬元，年成長40%。
2024年上半年全台買賣移轉棟數
資料來源：內政部統計月報
2.今年的房地銷貨收入主要來自中國地區
信義房屋不滿足於居中仲介的角色，自2012年起，開始轉型為土地開發建商，轉投資設立信義置業（香港）有限公司與信義置業（上海）有限公司，並透過這2家公司，標得中國上海市嘉定地區和江蘇省無錫市土地。
其中，2017年於上海推出首個建案「信義嘉庭」，1,109戶已全數完銷，總銷金額約新台幣155億元；無錫市推出的建案「山水嘉庭」於2021年開始交屋入帳，並於2021年～2023年各交屋45%、16%和7%，但因其主打精品宅、訂價較高，加上疫情衝擊中國房市，銷售速度較慢，目前銷售率約70%。
3.公司收益主要來自於仲介收入
信義房屋2024年上半年總營收為74億2,500萬元、年減5%，主要是因為2023年認列了板橋「信義嘉和」建案19億元營收，而2024年上半年無新建案，僅認列了中國「山水嘉庭」的成屋去化，貢獻營收約7,792萬元，營收占比1%。銷貨收入年減97%，是總營收較2023年同期減少的主因。
雖然銷貨收入減少，但銷貨成本也較2023年同期大減16億9,000萬元、年減91%，使毛利率從2023年的25%提升6個百分點，至2024年的31%，讓歸屬公司業主的淨利年增12%、來到11億3,700萬元，每股稅後純益（EPS）為1.54元。
信義房屋2024年上半年營收狀況
資料來源：2024年8月12日信義房屋法說會
股利政策
信義房屋2023年每股稅後純益為2.39元，公司宣布配發1.6元現金股利，股息配發率為67%，比率為近5年相對低點。若以2024年8月16日收盤價34.2元計算，殖利率為4.68%，略低於近10年平均殖利率4.94%。
信義房屋2023年配發現金股利1.6元
資料來源：Goodinfo!台灣股市資訊網
信義房屋近10年平均殖利率為4.94%
資料來源：艾蜜莉定存股App
財務狀況
接下來，利用「艾蜜莉定存股App」的體質評估功能，來檢視一下信義房屋的財務狀況。我們發現信義房屋被評定為「正常」，以下針對3個不良項目做探討：
信義房屋體質評估為正常
資料來源：艾蜜莉定存股App
不良項目1》營收灌水比率＞30%
資料時間：2024年8月16日 資料來源：艾蜜莉定存股App
營收灌水比率的公式為「（應收帳款＋存貨）／全年營收」，由於該公司開發中和待開發的不動產尚未完工，雖已帳列存貨，但所有權尚未移轉給買方，故還不能認列為銷貨收入；再加上中國無錫的「山水嘉庭」尚有28億元的成屋尚未去化，因此造成公司第2季存貨金額高達77億1,000萬元，
不過，公司主要營收來自於房仲收入，仲介服務費係自「房屋履保價金信託專戶」之房屋款項中扣除，應收帳款無法回收之風險有限，
整體來看，由於信義房屋的產業性質特殊，因此即使營收灌水比率超過30%，我認為也無需太過擔心。
信義房屋存貨包含開發中、待開發不動產和商品存貨
資料來源：信義房屋2024年第2季財報
不良項目2》公司負債比率＞50%
資料時間：2024年8月16日 資料來源：艾蜜莉定存股App
公司有一部分業務屬於土地開發，需要運用槓桿資金作為前期的建設投入，因此負債比率高，我認為無可厚非。
觀察近5季和近5年的負債比率，並無出現異常的跳升，因此我認為該比率超過門檻一些，算是還在可接受範圍內。
信義房屋近5季和近5年的負債比率
資料來源：Goodinfo!台灣股市資訊網
不良項目3》董監和法人持股比＜33%
資料時間：2024年8月16日 資料來源：艾蜜莉定存股App
雖然董監和法人僅持股11.04%，但檢視2024年3月31日更新的前10大股東名單，在不計入公司自行持股28.53%的情況之下，光是創辦人周俊吉及其長子周耕宇（現任董事長），再加上其他二等親以內親屬實際持有的股分，就高達39.65%，因此內部人實際持股其實滿高的，甚至具有濃厚的家族色彩。
信義房屋前10大股東名單
圖片來源：艾蜜莉 資料來源：公司前10大股東名單
展望後市
信義房屋表示，近期股市出現大幅修正，加上銀行放款水位逼近紅線，現階段採取收緊措施，包含行庫、大型民營和中小型銀行等，都先後拉緊房貸額度，對房貸戶實施3大做法：
1.已准額度待撥者，協調分散撥款。
2.未准額度者「排隊等」。
3.拉高房貸利率。
不過，雖然市場上的變數變多，但因為新青安政策的影響力還是存在，因此2024年下半年的房市，有望延續上半年溫和偏熱行情。
註：以上只是個人研究紀錄，非任何形式之投資建議，投資前請獨立思考、審慎評估
本文獲「艾蜜莉-自由之路」授權轉載，原文：在房市交易量升溫的情況下，信義房屋（9940）的營收表現如何呢？
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小檔案＿艾蜜莉（張紫凌）
1982年生，大學畢業後積極自學投資理財方法，2008年開始投入股市，用自創估價法，鎖定股價被低估、年年配發股息的穩健公司買進，將180萬元本金滾成600多萬元資產，著有《小資女艾蜜莉──我的資產翻倍存股筆記》、《艾蜜莉教你自動化存股──小資也能年賺15%》。