地主「分回縮水」氣炸 虛坪改革恐成「都更殺手」？
好房網News記者林和謙／台北報導
內政部積極推動「虛坪改革」，期望透過降低新建案公設比，讓購屋資訊更為透明。然而，這把要健全房市的改革大刀，卻可能意外砍向全台正如火如荼進行的「都市更新」！S.D.I 恆達空間智庫建設事業部執行副總柯登耀表示，虛坪改革對都更案件的衝擊不容小覷，若缺乏完善配套，恐怕將成為都更推動的長期結構性阻力。
柯登耀指出，在都市更新與權利變換中，地主對分回坪數的感受，往往來自對「實際可使用空間」的不確定 。他以過去的「雨遮不計坪、不計價」改革為例，當時雨遮改革使室內登記坪數變少，雖然實際居住面積不變，但卻導致了建案的總銷售坪數減少，進而使總銷金額下降 。「這會直接導致都更的『共同負擔比』上升！」柯登耀點出最核心的財務痛點。
柯登耀解釋，在改革初期，都更案件將面臨較高的推動阻力，因為共同負擔中所包含的營建成本與施工費用，並未隨虛坪改革而同步下降 。當可銷售面積因坪效下修而減少，建商的利潤空間立即受到壓縮 。在這樣的情況下，若建商欲維持原有利潤水準與地主分配比例，僅能透過提高銷售單價來因應 。然而，他表示，在缺乏低公設比、高單價的實價登錄案例支撐下，估價師難以在短期內大幅調升估價結果 。最終反映在權利變換計算時，地主分配條件勢必下修，導致都更協商難度提高、推動進程放緩 。許多參與都更的長輩與地主，心中多半抱持著「室內一坪換一坪」的期待，當他們發現重建後權狀上的坪數數字「縮水」了，往往會產生嚴重的相對剝奪感。
柯登耀分析，中期而言，隨著新制實價登錄案例逐步累積，估價師對低公設比住宅的價格判斷具備較明確的比較基礎，或許能部分修復地主分配條件 。但長期來看，虛坪改革對都更案件的影響，將取決於低公設比住宅是否被估價體系與地主普遍接受為「價值較高的產品」 。若市場證實其具備穩定單價溢價，地主分配條件有機會回到可接受區間；反之，若實坪價值無法有效反映於價格，虛坪改革反而可能成為都更推動的長期結構性阻力 。
為避免住宅交易制度改革與都市更新推動之間產生政策內部張力，柯登耀建議政府必須祭出三大解方 ：第一，主管機關可透過發布估價指引、彙整新制案例或建立示範性估價模型，避免改革初期因估價過度保守而壓縮都更案的財務可行性 ；第二，在政策層面，宜審慎檢討權利變換案件的過渡設計 ；第三，適度緩衝改革初期對地主分配條件與整合意願所造成的衝擊，以確保都更政策能穩健前行 。
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