房子信託「自住稅率」就沒了？符合「4條件」房屋稅、地價稅照樣享優惠

文／謝曉菁

不少人在進行理財規劃時，會將房屋信託，但自住房辦理信託後，房屋稅、地價稅優惠不一定會消失！高雄市稅捐稽徵處說明，根據財政部發布令釋，原本適用自住優惠稅率的房地，如果辦理他益信託，只要受益人為委託人的配偶或直系親屬，且信託前後都維持實際居住使用，在符合相關條件下，仍然可以繼續適用地價稅及房屋稅自住優惠稅率。

稅捐處表示，依財政部2026年6月23日發布的令釋，委託人若將原本適用自住用稅率的房地作為信託財產，信託契約須明定由委託人的配偶或直系親屬擔任受益人，並享有全部信託利益，同時委託人不得保留變更受益人的權利。

此外，信託房地仍須供委託人本人、配偶或直系親屬居住使用，且不得處分、出售或移轉給第三人。也就是說，並非只要把房子信託給配偶、子女或父母，就能直接享有自住優惠，信託內容及房屋實際使用情況都必須符合規定。

至於信託期間想繼續適用自住優惠，還得注意4大門檻。首先，房屋必須由委託人本人、配偶或直系親屬實際居住，並完成戶籍登記；第二，房地不得出租，也不能供營業使用。

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第三則是土地面積限制，都市土地面積不得超過3公畝、非都市土地不得超過7公畝；第四，受益人本人、配偶及其未成年受扶養親屬適用自用住宅用地稅率原則上以1處為限，而受益人本人、配偶及未成年子女供自住使用的房屋，全國合計須在3戶以內。

即使房屋所有權安排進入他益信託，只要住宅實際使用狀況沒有改變，且受益人、設籍、戶數、土地面積等條件均符合規定，仍可適用自住優惠稅率；但若將房屋出租、作為營業使用，或不符合相關戶數及面積限制，就無法適用。

最後，稅務局提醒，符合條件的他益信託房地並非自動套用優惠，仍須依《房屋稅條例》第7條第2項及《土地稅法》第41條規定提出申請，屋主辦理信託後應留意相關申請程序，以免符合資格卻錯過自住優惠。