美國FHA房貸助低信用買家購屋 低頭期款成入門檻

商傳媒｜簡明心／綜合外電報導

對於信用分數較低或儲蓄有限的潛在購屋者而言，美國聯邦住房管理局（FHA）擔保的抵押貸款提供了一條相對容易的購屋途徑。這類貸款由聯邦住房管理局（FHA），隸屬於美國住房與城市發展部（HUD），為符合條件的購屋者提供貸款擔保，降低了貸方的風險，讓其在信用和頭期款要求上更具彈性。

FHA 貸款並非由聯邦政府直接發放，而是由經 FHA 批准的私人貸方如銀行和信用合作社提供。借款人若信用分數達 580 或更高，頭期款最低可至 3.5%；若信用分數介於 500 至 579，則需要支付 10% 的頭期款。此外，個別貸方可能會設定高於 FHA 標準的信用評分要求。

儘管 FHA 貸款降低了購屋門檻，但借款人需支付抵押貸款保險金（MIP），這會增加貸款總成本。MIP 包含兩部分：一筆 1.75% 的預付型抵押貸款保險金（UFMIP），可在成交時一次性支付或併入貸款總額；以及年度型抵押貸款保險金（MIP），會按月分攤至房貸還款中。如果頭期款低於 10%，年度 MIP 將持續整個貸款期限；若頭期款達 10% 或以上，則支付 11 年。

FHA 貸款的申請者雖然沒有普遍的最低收入要求，但需證明有足夠且穩定的收入來源以償還貸款。貸方會審查債務收入比（DTI），即每月債務與每月總收入的比例，以評估借款人是否有足夠的餘裕支付房貸。目前 FHA 針對核准貸方的標準為住房成本佔 31%，總債務佔 43%，部分貸方在特定情況下可接受高達 55% 的 DTI。

此外，FHA 貸款的房產必須作為自住的主要居所，並通過 FHA 估價，確保其價值與購買價格相符，並符合基本的健康、安全與結構標準。Neighbors Bank 購屋教育總監 Ashley Harris 指出，FHA 貸款讓信用分數 580 的民眾有機會以 3.5% 的頭期款購屋，是其中一種最容易取得的貸款產品。她也提到，許多購屋者會利用 FHA 貸款先買房、累積資產，數年後再轉貸至傳統貸款，以避免 FHA 的長期抵押貸款保險費用。