【泡沫驚魂】韓國地價狂飆日本 3 倍 專家示警「20 年內斷崖式崩盤」 房債炸彈倒數中

商傳媒｜記者陳宜靖／綜合外電報導

亞洲房地產市場警鈴大作。長期被視為「資產神話」的韓國房市，正陷入結構性泡沫風險。根據韓國在野黨議員與多項經濟數據交叉比對，韓國每單位面積土地價格已高出日本逾 3 倍，土地資產占比更遠超日本泡沫經濟破裂前水準。多名學者警告，在少子化、高齡化與高負債率的「三重夾擊」下，韓國房市未來 20 年恐出現「斷崖式修正」，甚至重演、或超越日本「失去的三十年」。

地價密度失衡　「寸土金」恐成「寸土驚」

根據韓國共同民主黨議員 韓貞愛 公布的官方資料，韓國國土面積僅約 10 萬平方公里，全國土地總價值卻已突破 1,200 兆韓元；反觀國土面積達 37 萬平方公里的日本，土地總價值約為 1,500 兆韓元。換算後，韓國單位面積地價約為日本的 3 倍以上。

更令金融圈不安的是「土地價值與生產性資產」的結構失衡。日本房市泡沫最巔峰的 1990 年代初期，該比率約為 60%；而韓國目前已逼近 120%。這代表大量資金被鎖死在低生產性的土地資產中，一旦市場信心反轉，價格修正的連鎖效應恐難以控制。

人口斷層浮現　「剛需神話」動搖

支撐「20 年崩盤論」的核心變數，在於人口結構的急速惡化。韓國總和生育率已跌破 0.7，位居全球最低，高齡化速度亦居世界前列。經濟學者指出，房地產本質上是人口紅利的金融化表現，當購屋主力人口持續萎縮，高房價所仰賴的「剛性需求」將從根本動搖。

首爾一名房市分析師直言：「年輕世代不是不想買，而是買不起、也不再相信房價只漲不跌。」

此外，長年推升房價的「全貰（Jeonse，傳貰）」制度，在高利率與人口負成長背景下，正由助燃器轉為潛在引爆點。一旦人口結構出現死亡交叉，房市支撐將呈現結構性崩解。

債務槓桿破表　重演日本「硬著陸」風險升溫

根據 韓國銀行 數據，韓國民間債務（家庭＋企業）已達 GDP 的 207%，高於日本 1990 年代泡沫破裂前水準。其中，家庭負債占 GDP 比重高達 90.7%，位居全球主要經濟體前段班。

與日本當年以企業債務為主不同，韓國的高槓桿風險集中於一般家庭。一旦房價回落，抵押品價值下修，將直接衝擊消費信心與內需動能，經濟恐陷入長期低成長與通縮循環。市場憂心，若無法實現「軟著陸」，韓國房市調整可能比日本更劇烈。

兩極化加劇：首爾不敗神話 vs. 地方空洞化

儘管警訊頻傳，市場仍存在分歧聲音。部分建商與研究機構認為，首爾核心區（如江南一帶）供給仍高度受限，加上營造成本與通膨因素，房價具一定支撐力；政府亦持續以信貸與稅制工具，試圖延緩泡沫破裂速度。

然而，現實是房市「兩極化」愈發明顯。首爾蛋黃區屢創高價，二、三線城市卻已出現預售冷卻、空屋率攀升甚至「鬼城化」現象。這種結構性分歧，正是未來 20 年韓國房市深度調整的前兆。

借鏡警訊　呼籲資產結構轉向

面對潛在的房市寒冬，韓國政界與學界呼籲社會必須跳脫「房產萬能論」。韓貞愛強調，應透過制度改革，引導資金流向科技創新、生技研發與高附加價值產業，降低對不動產的結構性依賴。

對台灣而言，韓國正是一面清晰的警示鏡。同樣面臨低生育率、高房價所得比與資金過度集中房市的問題，韓國的經驗提醒亞洲各國：

當房價脫離人口與薪資基線，繁華往往只是崩潰前的最後餘光。