中南部交易大冷卻 這區房地合一稅竟逆勢暴增
好房網News記者王震濂／台北報導
最近聊到買賣房子，大家最關心的除了房價，就是交給國庫的稅金了！財政部最新公布的數據顯示，今年前三季全台房地合一稅收總計約為 760 億元，相比去年同期微幅下滑 4％。其中，營利事業的房地合一稅拉回幅度最明顯，實徵 374.8 億元，年減達 6％，史上第一次呈現衰退；相對地，個人房地合一稅僅微幅年減 1％。若單看 9 月份，個人房地合一稅實徵 44 億元，桃園與台南跌幅較顯著；然而台北市的前三季個人稅收卻逆勢年增 22％，反映出首都圈高總價市場在自住需求支撐下仍保持相當穩健的交易動能。
財政部最新房地交易相關稅收有哪些重點？
●契稅與土增稅在 9 月均有雙位數成長，契稅更是前九月唯一正成長稅目，顯示新成屋交屋或土地過戶移轉仍保持一定熱度。
●房地合一稅，個人與企業稅收雙雙呈現衰退，顯示短線交易獲利空間或交易件數較去年有所收縮。
●台北市個人房地合一稅逆勢大增 22％，與桃園、台南、高雄的下滑形成對比，顯示中南部在前幾年大漲後出現回檔整理，而台北市因資金實力與自住需求支撐性較強。
房地合一稅2.0威力顯現，短期炒作占比急遽降至一成
政策的約束力到底有多大？從永慶房屋研展中心針對財政部房地合一2.0的數據剖析就能看出端倪。自 2021 年 7 月新制上路以來，持有 2 年內轉手被課徵 45％ 重稅的短期交易案件，累計高達 10.6 萬件。
永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，隨著平均地權條例修正案落實及央行第七波信用管制的重拳出擊，投資客的短進短出空間被劇烈壓縮。持有 2 年內的短期交易占比，已從 2022 年高點的 25.5％ 顯著下滑至 2026 年第一季的 10％，占比整整腰斬，這說明短線投機客已大幅淡出市場，房市結構回歸健康。
當短線炒作風氣退場，市場正以驚人的速度向中長期持有靠攏。陳金萍指出，數據顯示，適用 20％ 稅率（持有 5 至 10 年）的買賣交易占比，從 2022 年的 29.5％ 一路攀升至 2026 年第一季的 41.8％，一舉成為市場上的主力交易族群。
如果加上適用 15％、10％ 及免稅負的案件，持有 5 年以上、適用 20％ 以下稅率的交易占比已高達 75％。陳金萍分析，這證實房地合一稅 2.0 成功發揮了「鎖住短線、引導長線」的效果，讓資產配置從過去的搶短價差轉向穩健的長期持有。
既然中長期持有已成為市場常態，永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，個人房地合一稅提供個人自住房地的專屬優惠，只要個人或其配偶、未成年子女辦妥戶籍登記、持有並實際居住滿 6 年，課稅所得在 400 萬元以下即可免稅，超過 400 萬元的部分還可以享受 10％ 的優惠稅率。然而國稅局也頻繁提醒，許多民眾常誤以為掛戶籍就符合條件，事實上必須滿足實際居住的真實要件，若遭查獲未實際居住，將會被補稅甚至罰鍰，買賣雙方不可不慎。
至於剩下最後兩個月，第四季房市走向為何？依照永慶房屋最新的 2026 年第四季網路會員調查顯示，消費者對房價看跌的比例從上一季的 36％ 降至 28％，而認為房價將「持平」的比例則躍升至 43％，顯示市場的觀望與看跌氛圍已顯著收斂，第四季成屋市場預計將呈現「量小增、價平」的格局，全年建物買賣移轉棟數預估落在 25.6 萬至 26.7 萬棟之間，整體市場走勢趨於溫和理性。
●常見問題 FAQ
Q: 房地合一稅2.0對於持有2年內出售的不動產，課徵稅率是多少？
A: 持有 2 年內出售的不動產適用最高 45％ 的稅率；若持有超過 2 年但未滿 5 年則適用 35％ 稅率。
Q: 想要申請房地合一稅自住 400 萬元免稅額，需要滿足哪些條件？
A: 屋主或其配偶、未成年子女必須在該房屋辦妥戶籍登記、連續持有並有「實際居住」事實滿 6 年，且無出租或供營業使用。
Q: 永慶房屋對 2026 年第四季成屋市場的整體走勢有何看法？
A: 永慶房屋預估第四季成屋市場將呈現「量小增、價平」格局，多數消費者看法轉向持平，全年買賣移轉棟數預估落在 25.6 萬至 26.7 萬棟之間。
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