REITs 財報揭全球不動產投資新貌 私募市場透明度提升吸金

商傳媒｜簡明心／綜合外電報導

全球不動產市場正經歷多元發展，從公開交易的不動產投資信託（REITs）財報，到快速成長的私有市場，均揭示了新的投資趨勢與機會。投資者正關注如何透過更多元的方式，參與到這個不斷變化的領域。

REITs 表現呈現兩極化

PROREIT（PRO Real Estate Investment Trust）公布 2026 年第二季財報，顯示其在魁北克市和溫尼伯斥資 1.368 億美元，完成 17 處工業地產的重大收購，強化在重點市場的布局。租賃動能強勁，2026 年到期租約有 83% 成功續簽，平均租金漲幅達 36.8%，其中工業物業續簽漲幅更高達 40.6%。儘管空置率略有影響，同物業淨營業收入（NOI，指租金收入扣除營運成本後的金額）仍年增 3.3%。PROREIT 也完成了 1.073 億美元的股權融資，將總債務佔總資產比率從一年前的 50.6% 降至 47.4%，強化了資產負債表。然而，由於股數增加及資本部署時程，每單位營運資金（FFO，不動產投資信託衡量現金流和獲利能力的指標）從一年前的 0.13 美元降至 0.12 美元，而調整後營運資金（AFFO，在 FFO 基礎上扣除資本支出等費用）派發率則從 89.8% 增至 98.9%。

另一方面，GO Residential Real Estate Investment Trust 在併購消息中股價波動劇烈。該公司本週四股價下跌 6.20%，過去一週累計跌幅達 11.86%。雖然 GO Residential Real Estate Investment Trust 擁有高達 843.7% 的利潤率和 99.8% 的股東權益報酬率（ROE，公司用股東的錢一年能賺多少），但其股價今年以來已下跌 26.03%，且高本益比（股價是 EPS 的幾倍，數字越高代表市場願意付越多錢買它的獲利）可能暗示市場對其併購策略的信心不足。該公司日前確認將以總值 34 億加幣收購 H&R REIT 旗下 27 處物業，以擴展在紐約都會區和太陽帶地區的業務。

私有市場透明度提升 房市底部回升

全球房地產投資公司漢斯有限合夥公司（Hines）的全球投資長 David Steinbach 指出，私有市場已發生根本性轉變，獨立基準、更健全的治理以及機構營運平台，使其投資更透明、規模更大，能服務更廣泛的投資者。許多成長型公司選擇更長時間維持私有化，推遲公開上市。報告顯示，預計到 2032 年，私有市場規模將達到 65 兆美元，佔所有管理資產的三分之一。私有市場的績效在過去 15 年表現優於標普500指數。漢斯有限合夥公司研究（Hines Research）發現，自 2025 年起，房地產市場出現築底反彈跡象，歐洲和亞洲部分地區的房價已經回升，全球約一半的追蹤市場進入潛在買入窗口。

新興市場潛力與多元投資策略

高瓴投資（Hillhouse Investments）計劃在未來兩到三年內，將其在印度的投資翻倍，重點放在房地產和數據中心。該公司目前在印度管理約 40 億美元資產，已投資超過 10 億美元的股權。高瓴投資實質資產聯合主管 Joe Gagnon 表示，印度已是其在亞洲最大的房地產市場，因技術應用、基礎建設改善及經商環境優化而強化了投資信心。此外，印度數據中心市場潛力巨大，目前容量僅為中國的約十分之一，為投資者提供龐大發展空間。

澳洲的 Qualitas 公司則提供了一種新穎的房地產投資方式，透過營運專業的投資基金，專注於房地產私募股權、開發融資和私人信貸等利基市場，使投資者無需直接持有房產也能參與房地產市場。該公司過去五年的年獲利複合成長率超過 20%。

在住宅開發方面，美國 CEDARst Companies 在聖地牙哥的 North Park 社區啟動一項 197 戶多家庭住宅開發案，名為 The Samuel，預計 2028 年 9 月完工，旨在為該地區增加必要的住宅供應。同時，Churchill Stateside Group 為南卡羅來納州的 Azalea Park Apartments 平價住宅社區提供了 485 萬美元的長期貸款，該物業包含 64 個單位，服務收入達地區中位數 60% 的家庭，彰顯了在平價住宅領域的社會投資。協星集團（CoStar）預計，儘管面臨能源價格上漲等全球壓力，商用不動產市場在未來幾年仍將保持「平衡」發展，零售店面空置率將維持現有水準。

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