地段好也不一定賣得掉！專家揭「中古屋5大硬傷」　

文／謝曉菁

房市進入盤整期，買方出手更加謹慎，有些中古屋即使地段不差，仍可能面臨長期乏人問津的窘境。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中於Podcast節目《地產好學聲》指出，市場多頭時，部分物件缺點容易被上漲行情掩蓋，但當市場回歸理性，買方開始仔細檢視屋況、價格與貸款條件。他也盤點「5大最難賣中古屋類型」，直言有些物件待售時間甚至比房仲的從業年資還長。

陳定中表示，房市降溫、買方選擇增加後，房屋本身的「硬傷」更難靠行情掩蓋。其中，產權複雜、地點過度偏遠、屋況差、開價偏離行情，以及格局或坪數存在限制，都可能拉長中古屋銷售時間。

第一類是「產權複雜的超高齡老屋」。陳定中指出，部分舊國宅或整宅社區戶數眾多，加上公、私產權交錯，即使位處精華地段，若買方期待未來透過都更翻身，仍須考量整合難度。這類社區都更整合時間可能相當漫長，重建前景不明，也容易降低買方接手意願。

第二類則是「過度偏遠的休閒度假宅」。陳定中說，過去北海岸等地曾流行海景、度假型住宅，但隨著生活型態與購屋需求改變，如果區域缺乏就業人口及穩定的自住需求，轉手難度相對較高，部分社區甚至可能因長期缺乏需求而逐漸沒落。

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第三類為「需要大幅修繕的老屋」。陳定中表示，包括海砂屋、長期結構性漏水等物件，在工料成本上漲的環境下，後續修繕支出可能動輒百萬元；部分中南部低總價老屋，甚至可能出現修繕費用逼近或超過房屋取得成本的情況，使自住買方不敢輕易接手。

除了房屋本身條件，屋主「開價」也可能成為賣不掉的關鍵。陳定中指出，第四類難賣物件就是「開價嚴重偏離行情」，部分屋主受到個人情感或價格期待影響，開價直接比照區域指標豪宅；尤其實價登錄資訊愈來愈透明，若開價比周邊行情高出15%以上，更可能直接降低買方看屋及出價意願。

第五類則是「格局有明顯瑕疵或坪數過小」。陳定中舉例，像是過長玄關、暗室、畸零格局，以及室內淨高不足、居住壓迫感較重的夾層住宅，都可能影響實際居住體驗。

另外，小坪數產品也要留意貸款條件。陳定中指出，15坪以下的小套房，可能面臨銀行核貸成數較低、甚至不願承作的情況；對需要房貸才能購屋的族群來說，除了準備更多自備款，也增加購屋門檻，進而影響市場接受度。

陳定中分析，房市熱絡時，價格上漲可能讓部分物件的缺點暫時被忽略，但當市場進入盤整、買方重新掌握較多選擇權後，產權、屋況、價格、格局及貸款條件都會被放大檢視。對有意售屋的屋主而言，若物件本身已有先天條件限制，價格是否貼近市場行情，也將成為能否順利成交的重要因素。