美國公寓貸款新規上路 儲備金門檻提高衝擊房產交易

商傳媒｜簡明心／綜合外電報導

美國兩大房貸巨頭房利美（Fannie Mae）與房地美（Freddie Mac）昨日起調整公寓貸款審核標準，大幅提高公寓管理委員會（Condo Association，負責管理社區公共設施、收取管理費並儲備資金的組織）的儲備金要求，並取消了簡化審查流程，預料將對美國公寓市場造成顯著影響。這項變革旨在強化公寓項目的財務健全性，但也可能在短期內造成交易困難。

根據《Lakeexpo.com》報導，房利美與房地美已收緊針對公寓的傳統貸款審核程序。新規定要求公寓管理委員會必須將年度預算評估收入的至少 15% 撥入替換儲備金，用於資本支出和延遲維護。在此之前，自 2010 年以來，這項儲備金的標準一直是 10%。這項新的 15% 儲備金要求將於明年 1 月 4 日起，針對所有貸款申請強制實施。

此外，房利美和房地美已於昨日（8月3日）停止採用針對公寓項目的「簡易審查（Limited Review）」流程。這意味著公寓管理委員會在貸款過程中必須提供更多文件，買家才能獲得傳統貸款。過去符合簡易審查的項目，未來可能難以通過更嚴格的「全面審查（Full Review）」。

房利美表示，這些修訂旨在「改善公寓項目的財務健全，並促進長期可持續的自置居所」。然而，許多公寓協會已根據舊有的 10% 儲備金要求制定預算。截至 7 月 30 日，美國湖區尚未有公寓協會確認符合新的儲備金要求。這將迫使公寓管理委員會召開特別會議修訂預算，可能導致管理費（HOA dues）或特別評估費用（special assessments）增加，以達到新標準。

在協會滿足新要求之前，一些公寓項目可能暫時無法獲得貸款擔保，使得買家難以取得 30 年期傳統貸款。這些項目在房利美和房地美的系統中可能顯示為「不可用」或「警告」。LakeExpo Real Estate 經紀人 Haley Glover 指出，如果買家對某個公寓感興趣，但該社區不符合標準，那麼買家是否有資格獲得傳統貸款就變得無關緊要，無論他們的信用評分或頭期款多寡。

對於賣家而言，公寓協會的財務狀況將成為房產銷售日益重要的環節。LakeExpo Real Estate 經紀人 Nicole Dorrell 建議賣家在掛牌前準備好協會文件，如預算、儲備研究、保險和評估歷史。Flat Branch Mortgage, Inc. 的 Brandi Martin 認為，這些變化肯定會產生影響，但她們將協助公寓管理委員會理解新規則並實施最佳實踐。

LakeExpo Real Estate 經紀人 Jesse Faulstich 觀察到，目前湖區公寓市場活躍，但對價格敏感。儘管公寓交易量年增 35%，總銷售額增加約 3,000 萬美元，但中位售價卻比去年同期下降了 6%。預期這些新標準將造成公寓協會之間的差異，那些能迅速適應並增加儲備的協會，將在價格穩定、增值和買家需求方面獲得競爭優勢。未能達到標準的項目可能更依賴現金買家和本地投資組合貸款，這將減少合格買家數量，並可能對房價構成下行壓力。