房地產代幣化門檻下修：小額投資也能參與眾籌新模式

商傳媒｜簡明心／綜合外電報導

「房地產代幣化」正悄然改變不動產投資生態，它將實體房產的所有權分割成數位代幣（token），並記錄在區塊鏈上。區塊鏈是一種分散式帳本技術，確保交易透明與不可竄改。這種新模式不僅大幅降低投資門檻，甚至讓僅有 50 美元的散戶也能參與過去專屬於高資產人士的房地產市場。

根據《FinanceFeeds》報導，透過將房產權益轉化為區塊鏈代幣，投資者能以部分所有權的形式，按比例分享租金收益與房產增值。截至 2026 年年中，主要平台的房地產代幣化鎖定總價值已超過 3 億美元。例如，在阿爾戈蘭德（Algorand）區塊鏈上運作的 Lofty 平台，便將最低投資額設為 50 美元，並每日向代幣持有人分發租金收益。Lofty 在 2025 年底前已代幣化超過 160 筆房產，總價值約 8,900 萬美元。

另一家平台 HoneyBricks 則鎖定認證投資人，在 Polygon 區塊鏈上以 1,000 美元的最低門檻，參與九個商業不動產專案，代幣化總值達 6,800 萬美元。至於金融科技公司 Securitize，業務規模更為龐大，截至 2026 年中已為貝萊德（BlackRock）、阿波羅全球管理（Apollo）、Hamilton Lane、KKR 及範·艾克（VanEck）等知名機構管理的 220 億美元實體資產提供代幣化服務。Securitize 已於 2026 年 7 月 2 日在紐約證券交易所（NYSE）上市交易。

房地產代幣化收益主要來自租金收益與房產增值，年化租金收益率通常介於 5% 至 12%。多數平台會為每項房產設立一個獨立的有限責任公司（LLC），代幣持有人則擁有該 LLC 的比例股權，確保對資產收益和價值的法律權益。租金通常以 USDC 或 DAI 等穩定幣，直接支付到持有人的數位錢包地址。

然而，這項新興模式也伴隨風險。曾經是該領域最大平台之一的 RealT 便是一個警示案例。RealT 曾代幣化超過 700 筆房產，價值約 1.3 億美元，但因營運問題，其租金分配已於 2026 年 2 月暫停，並在 2026 年 7 月宣布自願清算。這凸顯出區塊鏈技術雖能簡化所有權移轉，卻無法解決物業管理、稅務合規或實體維護等營運挑戰。此外，代幣化房產在次級市場的流動性仍低於傳統不動產投資信託（REITs），買賣價差可能較大。

美國的房地產代幣化產品多數遵循美國證管會（SEC）的 Regulation D 或 Regulation A 規範。Regulation D 限制只有合格投資人（年收入逾 20 萬美元或淨資產逾 100 萬美元）才能參與；Regulation A 則允許一般散戶投資，但平台需向美國證管會申請審批並持續報告。在亞洲市場，獲得新加坡金融管理局（Monetary Authority of Singapore）許可的 ADDX 平台，也為投資人提供了一個受監管的替代方案。

投資人應審慎評估，確保每個代幣化項目都具備清晰的法律架構、經過審計的智能合約（smart contract）以及透明的費用揭露。房地產代幣化市場正在擴展，其成功與挑戰或許也能為台灣相關產業提供借鏡，特別是在法規與資產管理上。

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