美國房貸利率逾半世紀流變 剖析房市與聯準會政策關聯

商傳媒｜簡明心／綜合外電報導

根據Bankrate發布的最新數據，截至2026年5月6日，美國30年期固定房貸利率平均為6.43%。儘管較年初有所上升，但仍低於2025年平均的6.66%，顯示在聯準會政策與經濟事件的交互影響下，房貸利率持續波動。

美國現代住宅抵押貸款的歷史不到百年。在聯邦住房管理局（Federal Housing Administration, FHA）於1934年成立之前，美國僅有約一成的家庭擁有房屋。30年期固定房貸正是在大蕭條時期推出，讓數百萬美國民眾得以實現購屋夢想。

回顧房貸利率歷史，1970年代因大通膨及聯準會的擴張性政策，利率大幅攀升，至1979年平均達到11.2%。1981年10月，30年期固定房貸利率更創下18.4%的歷史新高。此後，隨著聯準會抑制通膨，利率在1980年代末回落至9.78%。

1990年代，受網路泡沫影響，投資人轉向固定收益資產，債券價格上漲、殖利率下跌，連帶使房貸利率在1998年降至平均6.91%。2000年代初期，次級房貸危機導致利率持續走低，聯準會採行量化寬鬆政策，大量購買抵押貸款債券，進一步壓低利率以刺激經濟復甦，2009年降至5.4%。

進入2010年代，30年期房貸利率大致呈下降趨勢，從4%左右起步，曾跌破4%。COVID-19疫情則在2020年代初期將房貸利率推向歷史新低，2021年曾跌至不到3%。

然而，為抑制疫情引發的通膨，聯準會自2022年起陸續升息，房貸利率也隨之上升，此後一直維持在6%至7%之間。2023年10月，30年期房貸利率一度突破8%，為2000年以來首見。2024年大部分時間，房貸利率徘徊在6%至7%區間。聯準會於2024年9月、10月和12月轉向降息，共計降息75個基點，但房貸利率在2024年9月至2025年期間仍呈現上升。2025年，聯準會又在9月、10月及12月各降息25個基點，全年平均利率為6.66%。

2025年12月至2026年2月期間，Bankrate追蹤的平均房貸利率曾接近2022年以來最低水準。但受2026年2月與伊朗爆發的衝突影響，油價及通膨壓力升高，導致房貸利率在同年3月再次上揚，5月6日達到6.43%。

房貸利率的波動對購房者影響深遠。較低的利率通常能刺激購房需求，提升個人購買力，但也可能推升房價，進而影響購屋負擔能力。反之，較高的利率意味著每月房貸負擔增加，可能成為購房障礙。專家建議，欲取得較佳房貸條件，應維持良好信用評分、穩定收入並準備充足的頭期款。此外，若考慮房屋轉貸，建議應以能減少現有利率至少0.5至0.75個百分點為目標，並預計在現居房屋居住至少五年以上，方能最大化轉貸效益。

儘管歷史數據可提供參考，未來房貸利率的走勢仍充滿不確定性，沒有人能確切預知其變化。