李同榮曝房市「3+1」轉折訊號！2027下半年量價有望翻多
Newtalk新聞
股票市場常用KD、MACD、OBV等技術指標判斷多空循環，房地產雖然交易速度慢、價格反應較遲，但同樣存在「量、供需、價格」的循環規律。房市趨勢專家李同榮多年來嘗試把股票技術分析邏輯轉化運用到房市，建立三項RE房市技術指標：RE-OBV看價量能量、RE-BKD看供需循環、RE-MACD看價格動能；再加上GDP作為總體經濟基本面的驗證，形成房市「3 1」判讀架構。
李同榮依目前模型推演，未來房市可能依序走過三個階段：2026下半年量微溫、價緩跌；2027上半年量回升、價止跌；2027下半年量增、價盤溫，真正值得觀察的時間點，是2027年下半年。
3 1技術指標核心：GDP看底氣、OBV看量能、BKD看供需、MACD看價格。
一、GDP看底氣：房市是經濟強弱落後指標，經濟強弱，不代表房價立刻漲跌
GDP不是房市技術指標，但卻是判斷房市能否抗跌、未來有沒有多頭條件的重要基本面。房地產和股市最大的不同，就是反應較慢。景氣變好時，企業獲利、股市與資本市場通常先反映，房市則還會受到利率、信用管制、資金環境與政策影響。因此，GDP強，不代表房價一定立即上漲；但GDP強，通常會增加房市的抗跌力。特別值得注意的是，2025至2026兩年經濟表現偏強，2026年第一季GDP年增率達15.43%，上半年仍達14.15%，但房市卻沒有同步回溫。
這種「經濟強、房市弱」的背離，反而說明目前房市修正，主要不是因為經濟衰退，而是受到信用管制、資金緊縮與市場觀望影響。如果房價下跌同時伴隨GDP衰退、失業上升、企業投資下降，市場修正通常會更深；但現在基本面並不弱，因此本波房市更可能呈現緩跌、抗跌、強弱分化，而不是全面崩跌。
換句話說，這兩年的GDP成長，雖然沒有立即推升房價，卻正在形成未來房市的重要底座。未來一旦信用環境改善、成交量回升，這股基本面力量，就可能從「抗跌力」逐步轉化為下一波多頭的支撐。
二、RE-OBV看量能：房市與股市相同，通常是量先價行
房市由空轉多，通常不是房價先漲，而是成交量先回來。這也是為什麼RE-OBV是最先觀察的指標。它不是只看成交量，而是把房價漲跌與交易量一起看，判斷市場的買氣到底是在變強還是變弱。
例如：
價漲量增，代表多頭動能增強；
價漲量縮，代表上漲力道減弱；
價跌量增，代表空頭賣壓仍重；
價跌量縮，則表示空頭力道正在減弱。
目前最值得注意的是「價跌量縮」。如果房價仍在修正，但成交量不再惡化、跌幅也慢慢縮小，就表示市場可能正在接近底部。依目前模型推演，RE-OBV有機會在2027Q1率先翻正，也就是說，量能與購買信心可能會比房價更早回來。
三、RE-BKD看供需：建商信心會先反映在建照量，視銷售狀況再反應到開工率
房市和股票另一個很大的不同，是住宅供給需要時間，波動性較股市少。從申請建照、正式開工，到最後取得使用執照，常常要經過好幾年。因此，要判斷房市供需是否真的改善，就不能只看房價。
RE-BKD主要看三項數據：
B是建照，代表建商信心；
K是開工，代表真正投入施工；
D是使照，代表住宅完工、供給進入市場。
市場由空轉多時，通常是建商信心先恢復，所以建照會先走強；等到銷售改善，開工量再跟上。
依目前模型推演：
2027Q2，B＞D，建照率先出現黃金交叉；
2027Q3，K＞D，開工再出現黃金交叉。
這代表市場信心與實際投資開始恢復，供需結構由空頭調整逐步走向改善。所以RE-BKD是第二道確認。
四、RE-MACD看價格：房價通常最後才確認是否止跌回升或止漲反跌
三項技術指標裡，RE-MACD反應最慢，但也最重要，因為它看的是價格動能是否真正翻多或轉弱。原因其實很簡單：量先動、供需再轉、價格最後確認。
當房價下跌動能逐漸縮小，代表空頭力量正在減弱；當價格動能真正轉正，才表示房市不只是「跌不動」，而是開始具備回升條件。
依目前模型推演：2026下半年，價格下跌動能持續收斂；2027上半年，房價逐步接近止跌；2027Q3，RE-MACD出現黃金交叉，2027Q4，正向價格動能進一步增強，也就是說，RE-MACD會是最後一個確認訊號。
預測未來房市三階段：1/量先回價緩跌、2/量回升價止跌、3/量價回溫，由空翻
李同榮綜合GDP與三項技術指標，預測未來房市可分為三個階段。
第一階段，2026下半年：量微溫、價緩跌
信用管制與市場觀望仍在，房價還會修正，但成交量最差的階段可能逐步過去。市場仍偏空，但已接近修正後段。更重要的是，GDP基本面不弱，因此房價比較可能是緩跌與分化，而不是全面重挫。
第二階段，2027上半年：量回升、價止跌
若RE-OBV在2027Q1率先翻正，代表市場買氣開始恢復；到了2027Q2，建照與使照出現黃金交叉，建商信心開始回升。這一階段最可能出現的現象就是：量先回、價止跌、抗跌力增強。此時，2025至2026累積的GDP成長動能，也可能開始轉化為市場信心。
第三階段，2027下半年：量增、價盤溫
若到了2027Q3，開工與使照再形成黃金交叉，同時RE-MACD也翻多，就代表量能、供需、價格三項訊號都完成確認。如果此時GDP仍然維持穩定，就會形成真正的「3 1共振」。這時候，前兩年累積的經濟成長力量，就不只是房市抗跌的支撐，更可能成為下一波多頭循環的推力。
綜合結論：這一輪房市最大特色，是「技術面向下偏空，基本面不弱撐盤」
本輪房市修正和過去典型空頭最大的不同，就是：房市技術面雖然偏空，但經濟基本面並不弱。
李同榮不認為這一波是長期房價結構崩解，比較像是多頭循環後段的修正與重新築底。
依目前推演：
2026下半年：量微溫、價緩跌；
2027上半年：量回升、價止跌；
2027下半年：量增、價盤溫。
三項指標的轉強順序則是：
RE-OBV先、RE-BKD次之、RE-MACD最後。
整套「3 1」房市判讀法，其實可以濃縮成一句話：
GDP看底氣、OBV看量能、BKD看供需、MACD看價格；GDP先撐抗跌，量能先行，供需轉強，價格確認，才是下一波多頭真正啟動的條件。
李同榮最後提醒，影響房地產多空漲跌因素很多，包括經濟基本面向、技術循環面向、政策消息面向、等三大面向50多種變數，長期走勢仍以經濟基本面主導，技術指標循環主要用來判斷中期房市走勢，至於短期影響有可能因政策與消息面變數而短線破壞技術線型，因此，技術指標可列為房市多空走勢與轉折的重要參考價值。