老錢藝文VS新富青埔 桃園房市誰是領頭羊
文／魏敬軒
桃園房市的熱點戰場，近年繞不開兩大重劃區──發展成熟的藝文特區與新興崛起的青埔特區。一者立足在地生活，一者背靠國際門戶，發展軌跡迥異，卻同樣吸引自住與投資目光。
文／魏敬軒
位於桃園市桃園區藝文可視為「老錢區」，憑藉完整生活機能與剛性需求站穩腳步；介於中壢區與大園區交界處的青埔則像「新富區」，仰賴國際級交通與大規模建設，承載無限想像。藝文以中正路為中心，面積僅16.1公頃；青埔以桃園高鐵站為中心，佔地面積達490公頃。二地面積足足差了約30倍。
這場對決，不僅是房價與建設的角力，更是一場新舊生活圈的對話。《住展》本期邀請好宅攻略老編管清智與馨傳不動產智庫執行長何世昌，透過五大面向拆解兩區優劣。
交通對決 ROUND1
青埔國際門戶先行，藝文綠線追趕
青埔最大優勢，無疑在交通。短程有密集公車網絡，中長程則可直達高鐵與機場捷運，更能無縫銜接國際航線。相較之下，藝文特區目前仍以市內道路與國道為主，因路幅偏窄，面臨車流壅塞困境。所幸經過藝文特區的捷運綠線正興建中，預計2026年底通車至G11藝文特區站，未來串聯大雙北網絡，10至20年後有望翻轉現況。
管清智認為，青埔交通網絡串接雙北捷運網、中壢火車站與高鐵，交通機能略勝藝文特區。何世昌補充，若以往來外縣市便利度來說，青埔因擁有高鐵站勝出；但若日常活動範圍以桃園市中心為主，藝文特區便利性仍較佳。
生活商圈對決 ROUND2
藝文傳統完整，青埔現代崛起
藝文特區的生活機能早已成熟，傳統市場、商圈與店家一應俱全，其便利性青埔難以望其項背。反觀青埔，目前多數日常採買無法藉由步行完成，仍需仰賴機動交通。不過，青埔商圈正快速成形逐步串聯，加上大型百貨、水族館與娛樂設施陸續進駐，未來消費動能潛力強勁。換言之，藝文特區現勝在「日常完整」，青埔則有望以「規模與現代化」反超。
管清智指出，青埔的現代化生活機能正「雨後春筍般冒出」，再過10年，青埔將超越藝文特區。惟因屬新式重劃區，較難有傳統市場等機能出現。何世昌則強調，青埔因腹地龐大，目前生活機能遠不如藝文特區，必須透過「點、線、面」逐步擴展。但他也認為，在現代化商圈層面，青埔的成長潛力值得期待。
建設對決 ROUND3
藝文享成熟紅利，青埔蓄勢待發
藝文特區已步入成熟期，學區、醫療、商業全面到位，正享受發展高峰的便利。但因人口趨近飽和、腹地有限，缺乏再開發空間，建築物逐漸老化當中。青埔則處於人口導入與建設追趕階段，雖現況仍不及藝文特區便利，但潛力空間大，成長曲線更為陡峭。換言之，藝文特區「坐享成熟」，青埔則「厚積薄發」。
管清智強調，青埔擁有腹地優勢，公共建設規模自然優於藝文特區。隨著人口持續聚集，學校與醫療將順勢而生。他預期未來10年，青埔將在文教與醫療資源大爆發。何世昌則指出，政府建設集中於青埔，開發空間仍大，青埔雙語國中已躍升明星學校，文教氣息日益濃厚，與藝文特區形成「平分秋色」的局面。
房價與投資 ROUND4
藝文抗跌保值守勢，青埔長線凌駕
目前兩地房價差距不大，但青埔近年已略勝藝文特區，根據《住展》市調資料，如『聯上光域』、『新大萃 』等多項預售屋新建案，建商開價已上至7字頭。藝文特區雖然也有新建案開價站上7字頭，但依據實價登錄紀錄，青埔近一年新案平均成交單價逼近60萬元，藝文特區則略低於青埔。
青埔憑藉廣大腹地與持續供給，長線上漲空間更大，未來有望長期凌駕。不過，因漲勢過快，景氣修正時賣壓也較重。藝文特區則受限於土地供給稀缺，剛性需求穩固，抗跌性佳。整體而言，青埔屬「成長型」，藝文特區則屬「防守型」。
管清智認為，在房市修正期，青埔因開發面積大，相對房屋供給量多，短期中古屋房價高機率落後藝文特區；但只要市場回暖，青埔房市領頭羊地位仍然穩固。何世昌則點出，藝文特區的優勢在於剛性需求與有限供給，抗跌力道強勁。不過60至70坪以上的大坪數產品相對去化較慢。
人口族群與氛圍 ROUND5
藝文傳統完整，青埔現代崛起
若以氛圍定調，藝文特區是典型的「老錢區」，青埔則是新興的「新富區」。藝文特區發展成熟，從學區、生活機能到文教氣息皆無可挑剔，但也如同進入「中年鼎盛期」，面臨缺乏土地與後續動能的挑戰。青埔則因腹地廣大、吸納外來人口，展現新穎活力。
人口組成上，藝文特區以在地客為主，氛圍沉穩，提供的是「安定與熟成」的生活感；根據二位專家的觀察，青埔組成剛好與藝文特區相反，吸引7至8成雙北與外地買盤。人口多元，氛圍新鮮，帶來「想像與動能」。兩區形成一靜一動的鮮明對比。
結果揭曉 FINAL
當下選藝文，未來押青埔
若以日常便利與直覺選擇，多數民眾仍會傾向藝文特區；但若從發展潛力與長期價值評估，專家普遍認為青埔更具優勢。這場新舊生活圈對決，映照的並非單純的房價高下，而是桃園未來城市輪廓的不同想像。
根據《住展》線上調查，有53%網友選擇藝文、47%網友喜歡青埔，藝文勝出。不過，兩位專家則一面倒將手中一票投給青埔。
管清智坦言，隨著年齡漸長，他更重視靜謐居住環境與公園綠地，加上子女求學與通勤需求，青埔的交通便利性對他更具吸引力。何世昌則指出，青埔的壯大在於不僅吸引中壢買盤，更延伸至雙北、竹北，甚至逐步吸納桃園在地客。相較之下，藝文特區雖成熟穩健，但已達飽和，未來增長動能有限。
藝文特區象徵「當下的安穩」，青埔代表「未來的可能」。選擇哪一方，是一種對生活型態與城市想像的表態。