都更、危老、合建該怎麼選擇？差異在哪？哪一種最有利？一張比較表讓你秒懂！

（圖片提供／幸福空間） 在六都當中，台北市老舊房屋比例與平均屋齡都是全國之冠，經歷了20240403花蓮大地震後，除了花蓮縣災情慘重之外，台北市也受到波及，有60年歷史的南機場公寓20根梁柱結構被震壞、鋼筋裸露，被列為紅單，居民遭到疏散，防災都更顯得刻不容緩，台北市正式進入「大都更時代」，市府希望透過容積獎勵、導入防災思維、建立社區防災體系以及加強與住戶的溝通這四個方法，提高民眾都更的意願，也讓都更議題再次成為大眾焦點。那麼，如果你是擁有30年以上屋齡房子的屋主，都更、危老、合建，該怎麼選擇？這三者有什麼區別嗎？哪一種方式對屋主最有利？一定是屋主們最關心的話題，以下將向大家進一步說明。

危老和都更的四大不同

都更跟危老一樣，都是為了讓都市計畫內那些老舊建物或社區重新翻修，以利都市發展、重整市容和維護公共安全，兩者的目的相同，都有獎勵、補助、稅捐減免等優惠措施，也都能與建商合作或自己辦，以下將針對危老和都更這兩者進行比較，讓大家能更全面地了解房地產中最受注目的兩大議題！ 一、申請期限 為鼓勵老舊及危險房屋重建，政府以10年為期，推出《危老重建條例》，讓未能符合都更條件的老舊建築物，也有重建機會。為了加快更新步伐，除了放寬審核條件外，還有眾多容積獎勵，包含限時申請的時程獎勵，原本只開放到109年5月9日為止，後來止不住各地要求再延長5年，不過獎勵將逐年遞減，直到歸零。最新修法除了讓時程獎勵得以展延外，還新增規模容積獎勵，但兩者合併不能超過10%。 《危老條例》將於116年5月31日結束受理，逾期是否延長，目前不得而知，都更則沒有時間的限制，不過申辦程序卻比較冗長。 二、基地面積大小 小基地較適合危老，大基地較適合都更。因為危老需要100%的地主同意，地主戶太多的話整合不易。 都更則需要在政府劃定的「更新地區」內，「更新地區」內的土地都可以申請都更。如果不在政府劃定的更新範圍內，但仍想都更者，可以向主管都市更新的機關提出申請，主管機關依據「未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估標準」，核定是否符合劃定條件，這步驟就叫自行劃定。所以都更範圍的劃定可以由政府劃定，也可以自行劃定，只要通過審核就能都更！ 想知道自己住的區域有沒有被劃入更新地區，可以上內政部營建署的「都市更新入口網」，點選首頁左上角的符號，在跳出的菜單上點擊「都更查詢」，進入「更新地區」頁面後，就可以查詢各縣市被劃入都更地區的相關資訊。

▲更新地區「地圖」查詢頁面（圖片來源／都市更新入口網、創見文化） 三、容積獎勵上限 危老重建容積獎勵上限有「1.15倍的原建築容積」與「1.3倍的基準容積」這兩種，再加上10%時程獎勵，最高可達「1.4倍的基準容積」。都更方面，最高則有1.5倍的法定容積獎勵，都更的容積獎勵高於危老。 四、同意比例 危老重建需要所有權人100%同意，但沒有限制面積大小，一戶也能重建，所以100%同意相對容易達成。都更面積大，涉及到的住戶數多，往往意見整合不易，為了能順利推動，同意門檻採多數決，只需要80%以上的土地與建物所有權人同意即可，如遇少部分住戶沒有共識，政府也能執行代拆作業。 至於申請程序的部分，危老申請程序較簡單，只要初評通過就可請建築師提交重建計畫書，審核通過確定容積獎勵就能申請建照，開始動工；反之，都更申請流程則較為冗長。

都更有哪些流程？

都更流程可以劃分成四大階段，分別是「更新單元劃定」→「事業概要階段」→「事業計畫」→「權利變換計畫」，接下來就依流程重點解說每個階段，讓大家對都更有更進一步的了解。 第一步、更新單元劃定 這階段就是劃出要實施更新的範圍。在政府劃定的更新地區中，民眾可以在其中劃定一小部分範圍，作為單獨實施都市更新事業的單位，就叫更新單元，如果政府未劃定，民眾也可在更新地區外申請，但需要通過劃定的流程才可進行都市更新。 第二步、事業概要階段 本階段要提交「事業概要」提案，確定更新單元範圍與未來發展方向與原則。但必須取得更新範圍內土地及建物所有權人數及面積1/2以上的同意，並舉辦概要公聽會，最後擬定一份「事業概要」，連同公聽會紀錄，一併交由都市更新審議會審議。 第三步、都市更新事業計畫 「事業計畫」就是都更案的執行計畫，包含確認都更案的主導者、建築設計、拆遷安置計畫、容積獎勵及財務計畫等細節。由實施者（建設公司）整合所有權人（住戶）參與都更的意願，取得80%的同意比例後，舉辦事業計畫公聽會，最後擬具事業計畫申請都市更新審議會審議。 第四步、權利變換計畫 事業計畫核定之後，就要著手更新後的權利分配計畫，針對更新前後的權利價值的估價、選配程序以及更新成本進行提列。此階段的重點在於都更前住戶的價值評估，更新中住戶應分擔的費用計算以及都更後新的建物價值分配。  

都更有哪些稅賦優惠？

都更還有稅賦優惠，跟土地、房屋交易有關的稅包含了房屋稅、地價稅、契稅與土地增值稅，減免條件整理如下表：

▲都更稅賦減免條件（圖片來源／創見文化）  

合建、危老、都更的差異？

▲合建、危老、都更比較表。（圖片來源／創見文化） 現今不動產投資開發的趨勢，如果土地上面有房屋，多數是以危老或都更的方式重建，因為有許多如上表的容積獎勵及稅捐減免等好處。 延伸閱讀：簽訂合建契約時，一定要注意的5大重點！ 延伸閱讀：危老重建獎勵這麼多，建商是不是賺很大？建設公司總經理這麼說 延伸閱讀：什麼是合建？哪種對屋主最有利？專家幫你彙整分析！ 延伸閱讀：家有老屋想重建！帶你搞懂危老重建是什麼？重建要符合哪些條件？又有哪些獎勵？ 延伸閱讀：合約沒有期限、註解用鉛筆寫……看穿6大合建陷阱 避免落入黑心建商圈套 延伸閱讀：別忘了「無奸不成商」！與建商合建如何保障自己的權益呢？

本文作者-林宏澔 教授／作者群召集人
．創世紀不動產教育訓練中心 創辦人
．中華民國不動產經營管理協會 理事長
．台北市建築經營管理協會 創會理事長
．逢甲大學建設學院／宏國德霖科技大學 副教授
．創世紀商務中心 總經理
．「房地產投資利潤自動分析系統」專利發明人
．暢銷書《賺大錢靠土地》、《房產經營學》作者
．「房地產投資利潤自動分析系統」專利發明人
．27年不動產實務經驗，任職上市建設公司期間，購買土地金額超過150億

學歷：
．元智大學財務金融博士班
．國立政治大學企業管理研究所
．逢甲大學土地管理學系

【本內容節錄自編輯精選好書《房產經營學2》】

書名：房產經營學2

出版社：創見文化

作者：林宏澔、許志維、戴智權、林聖逸、郭志方、邱俊霈、賴金水、黃耿彬、呂理立、林泰博

本篇撰文：林宏澔

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