退休公務員慘被騙7千萬！權狀藏好照樣被過戶？1防詐神器有效守住房子

許多長輩辛苦一輩子，好不容易買下一間房子，原本想安穩住到老，再將房產留給子女，但隨著詐騙集團手法日益翻新，不少人畢生積蓄被騙光，甚至連名下的房子都有可能在不知不覺中被過戶或拍賣，健康主播鄭凱云主持的網路節目《如果云知道》邀請律師陳樹村分享案例，並教你如何守住房子。

詐騙集團「一條龍」設局！

即便是受過高等教育、社會經驗豐富的人，也難逃精心設計的投資陷阱。陳樹村分享了一個真實案例，一位退休的高級公務員，子女甚至也擔任律師，本身具備極高的教育水平。

他因為在網路上搜尋投資資訊，不小心加入詐騙集團的LINE投資群組。對方先推薦他購買未上市股票，並故意讓他嚐到一些甜頭。隨後，詐騙集團以「避開銀行臨櫃關懷問話」為由，唆使他將大筆現金領出購買實體黃金。

接著，詐騙集團又鼓吹他擴大投資。在半信半疑下，他被帶去向民間「金主」借錢，將位於台北的精華房產抵押了五千多萬。這些「金主」與民間仲介其實都是分工細膩的詐騙共犯，他們不看借款人的償債能力與年齡，一看到房子有價值，便迅速辦理設定登記。

詐騙集團將房子設定預告登記、流質約定

陳樹村說，更可怕的是，金主還會在合約中設定「預告登記」，限制房子私下變賣或貸款，並加上「流質約定」（即約定若限期未還錢，房子直接歸金主所有）。原本僅借款五千萬，設定登記卻直接被放大到七千萬，最後長輩無力償還，房子被金主向法院聲請拍賣，一輩子的血汗錢與房產，就這樣在幾個月內化為烏有。

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權狀鎖保險箱就安全？

許多長輩常有一種誤解，認為只要自己把房屋地契、權狀鎖在保險箱，別人就動不了自己的房子。陳樹村說，事實上，只要詐騙集團取得長輩「身分證」與「印章」就存在極大的危機，因為有可能帶著身分證或印章，以遺失為由申請「補發權狀」。

陳樹村說，雖然政府設有「地籍異動即時通」等簡訊通知服務，但由於長輩此時已被完全洗腦，往往會主動配合蓋章或提供印章，甚至可能在不知情的情況下，被帶去戶政事務所申請了時效長達一年的「印鑑證明」。

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律師推「防詐神器」：財產信託！

為了防止長輩因為判斷力下滑或誤信他人而失去財產，《老人福利法》第十四條鼓勵民眾辦理「財產信託」。許多人一聽到信託，會誤以為是把財產白白送給銀行或子女，但陳樹村強調：「信託的本質就是管理。」

舉例來說，若長輩年紀大了交了新的伴侶，子女擔心長輩會被騙婚騙財，此時最好的做法就是將房屋等財產辦理信託，將產權登記給大兒子管理，並在信託契約中約定以下條款：

• 非經雙方同意，不得終止信託：意即沒有老爸與大兒子雙方同意，任何一方都不能單方面取消這份信託。
• 限制管理處分權：契約明定大兒子不能單獨將房子拿去借錢或賣掉。
• 設置監察人：讓其他子女擔任信託監察人，共同監督財產狀況。

陳樹村說，當完成信託並登記在「地政信託專簿」上，房屋的所有權與管理權便被安全拆分。未來任何第三人想要動這間房子，地政事務所只要發現不符合契約設定的條件，就絕對無法辦理過戶。

最關鍵的是，根據法律規定，信託的房子在信託期間「不得強制執行」，此外，信託具有極佳的靈活性。信託契約可以約定，一旦父親往生，該信託關係即刻消滅並回復為遺產，接著便能依照父親生前寫好的遺囑，公平合理地分配給所有子女。這套機制不僅能有效防範外界詐騙，也能預防子女不孝，是長輩晚年最有力、且進可攻退可守的財產防護罩。

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◎ 諮詢專家／陳樹村律師