AI搶廠房幾乎不議價 Q3商用不動產交易創新高

AI擴產需求持續推升商用不動產交易。戴德梁行今天(7日)公布第3季商用不動產交易金額達新台幣1,058億元，創歷年單季新高。不動產估價師事務所所長楊長達指出，企業為趕上訂單需求，已從買地自建轉向直接購買現有廠房，部分交易甚至幾乎不議價；相較之下，建商購地仍保守，土地市場買氣持續偏弱。

戴德梁行統計，今年前三季商用不動產交易金額累計達2,645億元，約為去年全年1,586億元的1.7倍，其中AI相關產業購置金額達1,794億元，占整體近7成，成為市場主要成長動能。

第3季交易以科技業擴產為主，自用型交易占單季金額7成，廣達、欣興及日月光等業者持續購置廠房；最大宗則是凱基人壽以206億元，買下以輝達（NVIDIA）為主要租戶的潤泰南港玉成廣場辦公大樓。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出，AI需求快速湧現，改變科技業擴廠模式，企業為了加快投產，願意配合既有建物調整產線。他說：『(原音)照理講應該是先買地，然後量身訂做他們需要的廠房，但因為AI浪潮來得真的是太快了，迫使他們必須要遷就現在現有的一些老舊的廠房。那過去的量身訂做，已經改成他們必須要去調整自己的產線，來去配合現有的這些廠房的一個規格。』

楊長達表示，過去即使是科技大廠，也會考量房價、地價是否符合市場行情，如今則更重視訂單帶來的獲利能否支撐購置成本。只要符合財務效益，「開價幾乎就是成交價」。

不過，商用不動產熱度並未全面延伸至土地市場。第3季土地交易金額僅256億元，前三季累計仍未突破千億元，全年恐低於近5年平均的1,768億元。其中，第3季工業土地交易達133億元，占單季過半，顯示產業需求仍是重要支撐，建商對住宅、商業類土地的投資意願則偏低。

戴德梁行分析，AI建廠吸納大量營建人力，建商除了評估政策、資金及營建成本，也必須確認工班能否銜接工程。部分業者即使找到符合投資效益的土地，仍可能因工班不足而放棄，轉向公辦都更及合建，今年部分公辦都更案的競標團隊已達5組以上。

展望後市，楊長達表示，AI相關業者訂單不僅排滿2027年，部分更延伸至2028年，工業不動產需求可望持續熱絡；但住宅及商業類土地市場，目前仍未見建商明顯轉趨積極。