專家示警：未來五年房市風險升溫 五個美國州恐成投資地雷

商傳媒｜記者陳宜靖／綜合外電報導

房地產向來被視為長期抗通膨資產，但隨著美國利率維持高檔、保險費用攀升，以及人口結構與氣候風險交織，專家指出，並非所有地區都適合進場布局。根據多位房市分析師與研究機構的綜合評估，未來五年內，有五個美國州因結構性風險升高，投資報酬與資產保值性面臨挑戰，購屋與投資人需提高警覺。

首先被點名的是佛羅里達州。該州長期受惠於人口移入與退休族群需求，但近年住宅保險市場失靈問題逐漸浮上檯面。颶風與洪水風險推升保費水準，部分保險公司甚至退出市場，使屋主承擔更高的固定成本。專家指出，若氣候災害發生頻率持續上升，房價漲勢恐遭侵蝕，並可能影響轉售流動性。

第二個風險州為加利福尼亞州。儘管科技產業仍支撐高房價水準，但高稅負、嚴格法規以及人口外流趨勢，正逐步削弱長期需求動能。部分內陸與郊區房市在疫情後出現明顯修正，顯示房價對經濟循環高度敏感，未來五年恐持續承壓。

第三是伊利諾伊州。該州長期面臨財政壓力與人口淨流出問題，房價成長性相對有限。分析指出，若地方政府持續透過提高稅負以彌補財政缺口，將進一步壓縮不動產投資的淨收益空間。

第四個被列為高風險的州為路易斯安那州。氣候變遷導致洪水與海岸侵蝕風險升高，加上經濟結構相對單一，使當地房市對外在衝擊的抵抗力偏弱。保險費用與維修成本的不確定性，被視為中長期投資的重要隱憂。

最後是紐約州。儘管紐約市核心地段仍具吸引力，但高房價、高稅率以及遠距工作型態普及，促使部分買盤轉往其他州。專家指出，若商用不動產與住宅需求同步放緩，價格修正壓力仍不容忽視。

整體而言，專家並非全面看空美國房市，而是提醒投資人需更精準評估區域差異與結構性風險，包括人口流動、保險制度、稅負環境與氣候變化等長期因素。在高利率環境下，現金流穩定性與抗風險能力，將成為未來五年房地產投資成敗的關鍵。