銀行不說的事》為什麼該選長年期房貸？理財達人教你這樣算：房貸根本不需要還完！

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近幾年的房價飆漲速度之快，令許多人必須要申請30年甚至40年的房貸才有辦法購買房子，但想到要揹著30年～40年的房貸，就讓許多人裹足不前，許多人抱怨，房子買下去，可能到退休時都還還不清房貸，一輩子就要當房奴了。
我能理解每個月都要還貸款的壓力，這房貸一揹就是30年以上，確實令人感到不舒服，有一種永遠無法放鬆或失業的感覺，但若是只貸款20年，每個月的還款金額根本就不是一般工作階級能負擔的，這情況實在讓人兩難。
長年期房貸真的那麼不好嗎？那可未必，我還希望我可以貸到50年的房貸呢！
首先我們先忽略每個月要還款的壓力，先理性的想想通貨膨脹的影響。我們知道通貨膨脹會讓物價上漲，東西與服務都會變貴，我們手上的錢會貶值，同樣的，銀行裡的錢也會貶值。
如果我們向銀行借錢，拿來投資或購買保值商品，則我們可以將大筆現金保留現有的價值，讓貨幣貶值由銀行來負擔，而我們需要付出的代價就是貸款利息。
舉例說明，假設未來10年的平均通貨膨脹率是3%，我們向銀行借款1,000萬元，購買或投資一項可以保值的商品，所謂的保值就是指其價值可以維持每年3%的增加，抵銷通貨膨脹，10年後，這項商品的價格會變成1,344萬，而我們只跟銀行借了1,000萬，數字上多賺了344萬元。
你說還要付利息啊，沒錯，若這10年的銀行貸款利率是2%，假設這10年我們都只還利息不還本金，最後一個月才連同本金一起清還，10年下來還給銀行的貸款本金加利息是1,200萬，我們的借款成本是200萬元，帳面上，我們還多賺了144萬元，換句話說，是銀行因為通貨膨脹損失了144萬元。
若貸款利率是4%呢？我們維持其他相同的條件，10年下來還給銀行的貸款本金加利息是1,400萬，我們的借款成本是400萬元，帳面上，我們損失了了56萬元，換句話說，銀行因為利息收的比通貨膨脹高，因此多賺了56萬元。
你可能會有疑慮，為什麼貸款利率漲了1倍，從2%變成4%，銀行才從損失144萬變成多賺56萬呢？因為我們還給銀行的利息是分成120個月償還，愈晚還的利息，在考量通膨折現後，其實際價值（購買力）或愈來愈低。
聰明的你可能已經反應過來了，在通貨膨脹率3%的情況下，只要銀行貸款利率低於3.44%，我們跟銀行借的錢愈晚還，獲利就愈多，時間是站在我們這一邊的，若超過3.44%，貸款時間愈長就對銀行愈有利。

如果是把貸款時間拉長到20年，計算3%通貨膨脹率20年後的資產價值是1,806萬，如果也是只還息不還本金，則對雙方有利的分界點利率是4.03%，借款20年且貸款利率低於4.03%，則對我們借貸方是有利的，這個利率甚至是高過通貨膨脹率的。
以上計算表示，如果我們可以跟銀行借到更長時間的貸款，30年或40年，對借貸方有利的利率會更高，所以你現在能理解我為何會希望貸50年了吧。想像一下，你若能在30年前貸款300萬元買一間公寓，月還本息1萬2,648元，當時可能會覺得非常辛苦，但現在這1萬多元，是否對你來說就是一筆小錢了呢？
請注意，以上情況成立的前題必須建立在這筆錢能購買或投資一項商品，其報酬率能超過通貨膨脹率，譬如3%以上。若你購買的商品是會隨著時間貶值的，譬如汽車，或是一次性消費，未來無法以金錢衡量其價值的，譬如旅遊，則無論貸款利率多低，都會是一項損失。

貸款利率夠低，房貸時間愈長愈有利

看到這裡，你是否可以接受，考量通貨膨脹與實際購買力後，若貸款利率夠低，則房貸時間愈長，對借貸方是愈有利的觀念呢？

我們再從心理層面來看，有幾十年的房貸要還，必須要承受收入中斷還不出貸款的風險，這也是滿折磨的，但事實上，是我們自己的想法侷限了自己的選擇了，其實房貸根本不需要還完。
上一代的人在買房子後，常常一住就是幾十年，當時大概最多只有20年房貸，很多人都趕著趕快把房貸付完，後面就輕鬆住，那時候是房貸利率還超過8%的年代，但其實現在人買房子，很少從一而終，一輩子就只住在一間房子了。
隨著人生階段的變化，單身或新婚時先買個小2房，等有了小孩之後需要換成3房，年老後或許又會換到比較遠離市中心的2房，若是幾十年的工作過程中有工作地點的變動，房子買了又賣、賣了再買，應該也是很平常的事情。
我們在繳房貸的過程，過了寬限期後若沒有再轉貸，就要開始償還本金，償還的本金也是一種儲蓄，你的資產會因為償還的本金與房價的上漲而增加，到最後要退休時，即使你的房貸還沒還完，你在房產上所累積的資產其實也已經很多了。
舉例來說，你在30歲時用200萬元買了一間市價1,000萬元的房子，貸款30年，到40歲因為有了2個小孩，需要換更大的房子，於是賣掉現有房子買另一間房子，這時已還的本金加上房價漲幅，你已擁有600萬元的資產，你用400萬元買了一間1,600萬元的房子，跟銀行借的1,200萬元同樣再貸款30年，若貸款如期還完則已經70歲了。
但你在60歲的時候已有退休之意，小孩也已經大學畢業去就業了，雖然這時候你還有10年的房貸還沒還，但實質上你已經還了700萬元的本金，加上房子過去20年來漲了1倍，價值3,200萬元，如果此時將房子賣掉，你實質上會拿到2,700萬元（400萬元頭期+700萬元已還本金+1,600萬元房價漲幅）。
只要你願意接受換個地方住，此時你只需要去找一間售價在2,700萬以內的房子，你的貸款就瞬間完全歸零了，根本不用擔心還有10年的貸款還沒繳。
如果你的父母沒有給你免費的地方住，你本來就會需要付出居住成本的，不管是租金或是房貸，如果沒有買房子，則你一輩子都會需要付租金，這個租金的支付時間比你的30年甚至40年房貸還要長，如果你都不煩惱付租金了，又何必要擔心房貸時間很長呢？
再說，跟銀行借的房貸也沒有法律規定一定要還完，以前一個例子為例，如果你在40歲時突然失業，或是職場轉換，無法繼續負擔原本的房貸，你也是可以把房子賣掉，拿回600萬元現金，然後繼續租房，不會有30年房貸就一定要繳到60歲～70歲的問題。
銀行提供的長年期貸款期限，是給借款人更大的還款彈性與更低的還款壓力，這個彈性要如何運用就看借款人自己的規畫與需求，若你的收入增加了，想要提前還款縮短貸款期限也未嘗不可，實在是不需要被貸款年限給嚇到，硬要逼自己只能借20年。
看完以上的分析，其實長年期的房貸對借貸者是非常有利的，一來可以將通貨膨脹的不利因素轉由銀行來承擔之外，二來也降低了還款壓力，讓買房的人除了還房貸以外，可能還有一些餘裕做其他，不管是個人興趣或是退休金的投資。
更重要的是，房子是隨時可以賣掉拿回現金的，房貸也是可以提前清還的，你申請了30年甚至40年的房貸，不表示你必須要繳那麼久的錢，這只是銀行給你的還款彈性，還款期間愈長，彈性就愈大，千萬不要變成綁住自己的枷鎖。

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作者簡介_雨果的投資理財生活觀

雨果以過去17年的生活理財經驗，分享日常生活中常見的理財與投資觀點，希望透過分享與討論的方式與各位共同建立一個正確且可行的理財退休計畫。本文內容會包含股市投資、保險規劃、理財觀念、與商業想法。