地緣政治添變數、8750 億美元債務壓境 美國多戶住宅投資挑戰中尋商機

商傳媒｜簡明心／綜合外電報導

全球地緣政治動盪加劇，加上持續的高利率環境，正為多戶住宅市場帶來雙重考驗。特別是在 2026 年，高達 8750 億美元的商業抵押貸款將陸續到期，為美國多戶住宅投資領域帶來顯著的風險與潛在機會。

根據《Inman Real Estate News》報導，多戶住宅因其基礎生活需求屬性，向來被視為商業房地產中較具韌性的投資類別，過往在各類危機中表現穩健。然而，當前的全球事件，包括區域衝突、能源市場波動、潛在的經濟衰退，以及即將到來的「債務到期潮」，正形塑 2026 年多戶住宅市場的走向。

自 2022 年以來，全球利率大幅上揚，導致許多當年於低利率環境下取得貸款的物業所有者，如今面臨再融資成本過高的困境。更高的利息支付將削減多戶住宅營運商的流動性，進而加劇空置率上升、租金下滑或營運成本增加等問題。

尋找困境中的投資契機

儘管挑戰重重，這波市場動盪也為擁有充裕資本的買家創造了進場機會。Mortgage Bankers Association（Mortgage Bankers Association）預期，今年貸款發放率將較去年成長 18%，顯示市場資金動能充足。在市場基本面較弱或管理不善的地區，急於出售的賣家可能更願意以低於市場價格脫手資產，為買方帶來潛在的收購契機。特別是那些在過度開發區域之外的困境多戶住宅，更可能成為投資者的目標。

地緣政治與能源成本影響

《Inman Real Estate News》指出，地緣政治的不穩定性，例如今年 3 月伊朗戰爭爆發後，道瓊工業指數在 11 個交易日內有顯著波動，可能導致市場神經緊繃，進而影響投資者的行為與資本流向。機構投資者傾向於從不確定性中撤退，轉向如多戶住宅這類具防禦性、需求導向的「避險資產」。此外，國際投資者在美國多戶住宅市場的收購角色，也可能因為其本國風險因素而暫停，這將進一步減少主要市場的流動性並對資產估值構成壓力。

長期的全球衝突可能推升能源成本，不僅壓縮租戶的預算，也可能限制租金的成長幅度。同時，能源價格上漲將提高建築成本，導致開發案調整、延遲甚至取消。對於營運商而言，水電、暖氣和維護等公用事業費用也將隨之增加，在部分地區甚至無法轉嫁給租戶，使得財務狀況更趨緊繃。

通膨與衰退下的市場韌性

多戶住宅被視為對抗通膨的工具，因為其租金成長通常能跟上薪資漲幅。然而，通膨也可能侵蝕租戶的實質所得，導致較高的租戶周轉率，並引發對租金上漲的反彈。歷史經驗顯示，多戶住宅在經濟衰退期間的表現通常優於其他資產類別。在經濟下行時期，高階的 A 級物業（尤其是在市區）可能會面臨空置率上升，因租戶轉向更經濟實惠的選項；B 級物業則預計將更為穩定，不僅能留住現有租戶，也能吸引那些無法負擔高階住宅的租客。

展望 2026 年，多戶住宅的空置率預期將會上升，這對投資者和營運商來說都是一項挑戰。然而，在經濟衰退期間和之後的建築滯後，有助於修正市場的供過於求，為市場復甦時期的單位需求和租金成長奠定基礎。因此，在不穩定的時期，成功的投資者需具備敏捷性，適應價格上漲和就業市場變動，同時優先考量營運效率並謹慎選擇投資標的。這有助於更好地應對經濟衝擊。