房子愈買愈小！七都小宅占比全升　新竹5年漲逾76%、「這裡」單價超車大宅

文／謝曉菁

高房價加上人口結構改變，購屋族買房坪數愈來愈「小」。永慶房產集團根據實價登錄資料，統計2021年至2026年上半年七大都會區住宅交易，發現30坪以下小宅交易占比全面增加，50坪以上大宅占比則全面下滑。其中，桃園、台中及台南更出現小宅交易占比超越大宅的翻轉；價格方面，新竹小宅5年間單價大漲76.6%，居七都之冠，桃園更是唯一出現小宅單價反超大宅的都會區。

觀察交易結構，桃園、台中及台南在5年前，50坪以上大宅交易占比皆高於30坪以下小宅，如今情勢卻全面翻轉。桃園小宅交易占比從2021年的27.6%升至2026年上半年的29.3%，大宅則由31.8%降至25.5%；台中小宅由29.1%增至30.5%，大宅由31.1%降至25.6%；台南小宅也從28.9%增至30.5%，大宅則由33.3%降至29.2%。

2021年 vs 2026年七大都會區大宅與小宅交易占比 縣市 大宅（50坪以上） 小宅（30坪以下） 2021年
1-6月 2026年
1-6月 增減
百分點 2021年
1-6月 2026年
1-6月 增減
百分點 台北市 19.3% 14.6% -4.7% 41.8% 47.7% 5.9% 新北市 24.1% 16.4% -7.7% 37.0% 44.1% 7.1% 桃園市 31.8% 25.5% -6.3% 27.6% 29.3% 1.7% 新竹縣市 40.6% 34.0% -6.6% 18.7% 19.8% 1.1% 台中市 31.1% 25.6% -5.5% 29.1% 30.5% 1.4% 台南市 33.3% 29.2% -4.1% 28.9% 30.5% 1.6% 高雄市 28.4% 24.4% -4.0% 34.7% 35.7% 1.0% 篩選條件：
1. 交易標的為房地（土地＋建物）、房地（土地＋建物）＋車位、建物。
2. 建物型態：住宅大樓、華廈、公寓、套房、透天厝。
3. 主要用途：住宅用、其他登記事項。
4. 排除樓層一樓、屋齡兩年內與親友交易之成交資料。
5. 排除七都豪宅成交資料，台北市總價7,000萬以上、新北市總價6,000萬以上，其餘五都總價4,000萬以上。
6. 篩選小宅坪數30坪以下、大宅坪數50坪以上之成交資料。
註： 實價登錄資料自2021年1月至2026年6月。
資料來源： 實價登錄資料；永慶房產集團彙整。

對此，永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，三都小宅崛起各有不同原因。她說明，桃園受到雙北購屋需求外溢帶動，小宅需求增加；台中近年重劃區開發、新案供給增加，中小坪數產品選擇也更多；台南則因房價上漲速度較快、所得成長相對有限，部分購屋族轉而縮小坪數控制購屋總價，使小宅交易占比逐漸超越大宅。

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不過，新竹縣市呈現不同景象。當地50坪以上大宅交易占比雖然從2021年的40.6%降至2026年上半年的34%，仍是七大都會區中唯一大宅占比超過三分之一的區域；30坪以下小宅占比則仍不到2成。

2021年 vs 2026年七大都會區大宅與小宅價差變化 縣市 大宅（50坪以上） 小宅（30坪以下） 2021年
1-6月 2026年
1-6月 單價漲跌幅 2021年
1-6月 2026年
1-6月 單價漲跌幅 台北市 63.4 81.4 28.4% 65.1 80.9 24.3% 新北市 33.7 44.6 32.3% 35.1 46.8 33.3% 桃園市 20.4 27.1 32.8% 19.5 28.1 44.1% 新竹縣市 24.4 38.4 57.4% 18.4 32.5 76.6% 台中市 25.0 30.8 23.2% 22.9 28.5 24.5% 台南市 19.6 25.6 30.6% 18.5 24.2 30.8% 高雄市 21.1 27.4 29.9% 18.6 24.6 32.3% 篩選條件：
1. 交易標的為房地（土地＋建物）、房地（土地＋建物）＋車位、建物。
2. 建物型態：住宅大樓、華廈、公寓、套房、透天厝。
3. 主要用途：住宅用、其他登記事項。
4. 排除樓層一樓、屋齡兩年內與親友交易之成交資料。
5. 排除七都豪宅成交資料，台北市總價7,000萬以上、新北市總價6,000萬以上，其餘五都總價4,000萬以上。
6. 篩選小宅坪數30坪以下、大宅坪數50坪以上之成交資料。
註： 實價登錄資料自2021年1月至2026年6月。
資料來源： 實價登錄資料；永慶房產集團彙整。

陳金萍分析，新竹受到科技產業聚落帶動，就業及就學需求旺盛，加上相對較高的所得水準支撐購屋能力，使當地購屋族對居住空間仍有一定需求，大坪數住宅交易比重也相對突出。

然而，若從房價變化來看，小宅的漲勢反而更加明顯。統計顯示，2021年至2026年上半年，除了台北市之外，其餘六大都會區30坪以下小宅單價漲幅均高於50坪以上大宅，其中又以新竹縣市小宅5年間大漲76.6%最為驚人，漲幅居七都之冠。

對此，陳金萍指出，新竹科技產業帶來強勁購屋需求，但住宅供給相對有限，房價持續走高，也墊高大坪數住宅的總價門檻。即使科技業薪資相對較高，購買大坪數住宅仍面臨不小壓力，小宅因而受到青睞，需求增加也進一步支撐價格表現。

桃園則出現另一個特殊現象，不僅小宅5年間單價漲幅超過4成，更是七都唯一出現「小宅單價反超大宅」的都會區。數據顯示，2021年桃園30坪以下小宅平均每坪19.5萬元，低於50坪以上大宅的每坪20.4萬元；到了2026年上半年，小宅已漲至每坪28.1萬元，反而超越大宅的每坪27.1萬元，大小宅價格關係正式逆轉。

陳金萍分析，桃園除了受雙北外溢需求帶動，近年重劃區及新案快速發展，部分小宅兼具屋齡較新、交通及生活機能優勢，需求集中也推升小宅價格，使其進一步超越大宅。