房利美房地美貸款上限飆升 美國多戶住宅市場重獲動能

商傳媒｜簡明心／綜合外電報導

美國房地產市場的政府支持企業房利美（Fannie Mae）與房地美（Freddie Mac），在聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency, FHFA）大幅調高年度貸款上限後，正積極擴大其多戶住宅貸款業務。此舉不僅提升了兩家機構的市場參與度，也顯示美國多戶住宅市場正逐步擺脫過去低迷，迎來新的發展階段。

聯邦住房金融局已將房利美和房地美的年度貸款上限各調升至 880 億美元，較 2025 年的上限增加逾 20%，同時也是自 2015 年以來最高的金額。這項政策調整賦予兩家機構更大的彈性，使其能夠承作所有類型的交易，而非僅限於以社會使命為導向的可負擔住房貸款。

數據顯示，兩家機構在 2026 年第一季的表現強勁。房利美在該季的多戶住宅貸款發放額達到 171 億美元，較 2025 年同期 118 億美元大幅成長 45%。房地美同樣表現亮眼，第一季發放 140 億美元貸款，年增 40%，去年同期為 100 億美元。截至 2026 年 4 月，房利美累計發放 230 億美元，房地美則為 203 億美元，相較去年同期都有顯著增長。

Walker & Dunlop 資本市場高級副總裁 T·J·愛德華茲（T·J·Edwards）指出，過去在貸款上限較低時，房利美和房地美傾向將重心放在可負擔住房，但現在兩家機構在各種交易類型上都展現出極強的競爭力，甚至涵蓋高檔建案與新開發案，這對市場來說是個好兆頭。Regions Real Estate Capital Markets 的總監 David Kurrle（David Kurrle）也表示，2026 年第二季市場持續展現韌性，部分領域正恢復常態。

儘管貸款活動增加，美國房地產市場仍面臨挑戰。聯準會（Federal Reserve）今年維持聯邦基金利率目標區間在 3.5% 至 3.75% 不變，而美國 10 年期公債殖利率則徘徊在 4.5% 以上。自 3 月以來，許多借款人抱持觀望態度，因為若以 4.5% 或更高的指數來計算，許多交易案的財務可行性會降低。

為應對市場變化，房利美和房地美積極升級其貸款產品並提升效率。例如，他們正利用人工智慧（AI）等技術，縮短報價、利率鎖定和交割時間。此外，兩家機構強化了利率調降方案，房利美全面跟進房地美的政策，提供最高 2% 的利率調降。他們也運用利率鎖定計畫，如房利美的「簡化利率鎖定（Streamlined Rate Lock, SRL）」和房地美的「指數鎖定（Index Lock）」，以掌握市場利率波動的機會。

在市場供需方面，2026 年第一季美國多戶住宅市場共吸納了 93,277 個單位，超過同期交付的 75,205 個市場價格公寓單位。美國東北部多數市場的入住率相對穩定，而紐約、紐澤西州、麻州和賓夕法尼亞州等地，受惠於小型老舊公寓庫存量大，新供應的衝擊相對和緩。然而，太陽帶（Sun Belt）部分市場仍面臨供過於求的問題，可能需要額外 18 至 24 個月才能消化，且可能需要大幅讓利。Regions Real Estate Capital Markets 的總監 AJ Bolino 指出，舊金山灣區（Bay Area）的空置率相較於美國其他主要市場仍相對緊俏，儘管租金已較疫情前高峰有所下降，但仍是全國最高之一。其中聖荷西（San Jose）的月租金要價超過 3,000 美元，舊金山（San Francisco）更超過 4,000 美元。整體而言，美國多戶住宅的平均廣告月租金在 5 月微幅上升至 1,767 美元，但年增率仍相對持平。市場預計租金要到 2027 年才會出現持續性的成長。

投資銷售方面，2026 年第一季美國多戶住宅銷售額達到 320 億美元，較 2025 年同期微幅成長 1%，但仍遠低於過去五年平均每季 550 億美元的水準。儘管如此，部分業者認為，隨著買賣雙方議價空間收斂，以及「假裝展延」（extend and pretend）的狀況逐漸結束，將促使更多難以再融資的資產進入市場，帶動多戶住宅收購活動增加。鑰匙銀行不動產資本（KeyBank Real Estate Capital）高級副總裁 Todd Goulet（Todd Goulet）預計，今年整體交易量不會與去年有太大差異。

目前，借款人主要選擇房利美和房地美的五年期固定利率貸款產品。根據 Walker & Dunlop 的數據，這類產品佔其今年政府支持企業貸款業務的一半以上。