迎接住宅 3.0 時代！全台 516 萬老屋面臨銀行「核貸 8 指標」殘酷真相
台灣房地產正呈現「M 型兩極化」的趨勢，一方面地段稀有、機能良好且具備強勁需求的精華區房產持續看漲，一方面缺乏更新機能的 50 年老屋，未來極可能淪為難以脫手的負債，建築安全履歷協會今日召開住宅 3.0 座談會，呼籲以建築安全履歷，重新定義房屋的真正價值。
根據內政部不動產資訊平台統計，全國屋齡超過 30 年以上老屋達 516 萬戶、空屋 98 萬戶、待售新成屋 11.2 萬戶，而根據中央氣象署分析，台灣每年約發生 4 萬次大小地震，常使房屋「樑、柱、牆」出現裂縫或呈 45 度交叉斜裂紋，對房屋結構上產生不定時破壞。
根據遠見民意調查，87.5% 認為傳統住宅有面臨「功能性過時」危機，78.6% 認為房屋應該《全面優化大升級》，從老屋「住宅 1.0」提升至「住宅 3.0」，包括設備、水電管線更新，以及耐震設計、加大戶內供電容量、強化鋁門窗、廚房升級、地下室通風採光、設置匯流排與 EＭS 充電系統。
房屋推動「建築安全履歷」四核心
針對何謂「良好」建築，建築安全履歷協會理事長戴雲發提出「住宅 3.0」的概念，強調房屋的壽命不應僅限於 30 年或 50 年，若規劃得當，百年建築並非難事，而未來的豪宅不應只看重外表，必須回歸建築的本質。
戴雲發提出四大核心訴求，首先是結構安全與韌性，採用系統化、標準化的工法（如 Alfa Safe 耐震系統工法），再來是深層次防水工程，破除業界「防水保固僅一兩年」的潛規則，第三是機電系統的可擴充性，預留未來電動車充電彈性，最後是與時俱進的居住機能，像是地下室通風等。
房屋估價標準將翻轉
估價師王進祥從鑑價角度切入，強調傳統估價高度依賴「地段」，難以客觀反映建築物內部的機電設備與施工品質，但未來若建商能提供長效保固，並附上完整透明的「建築安全履歷」，房屋的鑑價勢必會隨之提升。
針對老屋更新，王進祥提出結合政策的解方，首先推動「自主都更」，鼓勵地主自地自建，並透過金融機構提供 100% 融資，並綁定「新青安 2.0」與包租代管，讓地主可將多餘戶數賣給符合新青安資格的年輕人，或配合包租代管成為公益出租人。
銀行揭密房屋核貸標準
針對民眾最關心的房貸核貸標準，台北富邦銀行副總經理彭德齡透露，銀行在評估房產價值時，主要考量 8 大指標，包括產品同質性高、公設比適中且坪效高、梯戶比合理、室內格局佳（無多餘虛坪走道）、周邊無重大嫌惡設施、具備基本生活機能、管委會運作正常、避開投資客過多的社區。
彭德齡觀察，銀行估價會從 ABCD 地段與實價登錄多重評估，從外觀時尚、結構耐震、建材設備升級、管線更新與品牌力都是評估重點，而隨著家庭換屋需求增加，三房產品開始重回市場，甚至在部分地區出現「三房單價低於兩房」的總價倒掛現象，預期未來幾年內市場將自動修正。
彭德齡描繪未來「全齡化住宅」的頂級規格，例如配備無人機專屬停機坪與送餐軌道、水電瓦斯中央遠端監控、室內零門檻的無障礙空間設計，以及結合 Apple Watch 等穿戴裝置的緊急求救與生命特徵監測系統，這些正是「住宅 3.0」能夠讓居住者「一生買一屋、安心住一世」的具體實踐。
住宅 3.0 告別功能過時危機
興合力建築團隊副總經理陳政義表示，自 2022 年開始發現房屋逐漸無法滿足現代需求，決定投入研發全新住宅，規劃「全面升級」，包括設備、水電管線更新、Alfa Safe 耐震工法、強化鋁門窗、廚房升級、地下室採光通風、設置匯流排與 EＭS 充電系統，打造時勢所趨的「住宅 3.0 進化宅」。
陳政義強調，優化升級內容細項，包括水電管線採明管設計，並預留管道空間以利維修，整體衛浴設備採當層排水，並加大戶內電容量、豪宅等級 YKK 鋁門窗、AI 風控智能廚具、地下室增高至 4.2 米、雙車道加寬至 6 米，並規劃第二門廳、垃圾分類冷藏等，以解決傳統住宅「功能性過時」危機。
（首圖來源：科技新報）