1km²塞3.7萬人！永和最擠、房價9字頭也新北最高 全台人口最密十區出爐
記者陳韋帆／台北報導
內政部最新統計顯示，截至2025年底，全台人口密度最高的行政區由新北市永和區繼續奪冠，平均每平方公里高達3.7萬餘人。住商機構觀察實價登錄資料發現，儘管房市大環境趨冷，但人口稠密區域因具備穩定的首購與換屋需求，房價支撐力道強勁。前十大人口稠密區中，僅新北市蘆洲區房價微幅下滑0.8%，其餘九區新案單價均呈現漲勢，顯示蛋黃區人口紅利仍是房價保證。
截至2025年底，永和區每平方公里3.7萬人、蘆洲區2.6萬人、高雄新興區2.5萬人。實價登錄顯示，永和區2025年新案均價每坪92.5萬元，年增2.8%；蘆洲區均價71.8萬元，年減0.8%；高雄新興區均價52.4萬元，年增34%。其餘入榜行政區新案單價皆維持漲勢，全台十大人口稠密區中，九成區域房價呈現正成長，漲幅區間介於2%至34%之間。
房市寒冬新北雙雄兩樣情 永和房價逆勢微漲蘆洲獨跌
大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶表示，永和雖位處新北門牌，但與北市僅一橋之隔，往年即吸引雙北大量人口移入，加上捷運機能網絡日漸成熟，日益加深區域房市前景，令區域新案平均行情位居新北市翹楚。至於蘆洲為早期發展區域，雖說商圈與生活機能完整，但欠缺新興重劃區題材，亦無其他建設話題，新案僅能依托都更、危老案場，整體推案量較少，加上大環境不佳，令區域行情出現微幅盤整。
賴志昶指出，人口密度較高區域，意味著能為市場帶來穩定的換屋、首購需求。永和的強勁支撐來自於其不可替代的地理位置與高密度的商業活動，這讓該區在信用管制與房貸緊縮的環境下，仍能維持房價不墜。而蘆洲的微幅修正則反映了老舊市區在缺乏新建設激勵時，面對市場觀望氣氛的防禦力較弱。這種區域性的表現差異，突顯了「人口紅利」雖是保值基礎，但仍須配合都市更新與新案供給量能。
高雄新興區人房價逆漲3成
住商不動產高雄七賢加盟店店東祝遵評表示，新興區為高雄市蛋黃舊市區，交通建設、商圈機能齊全，不管是車站商圈、美麗島站商圈周邊皆是市中心最具矚目的商圈之一。但由於開發較早、素地稀缺，過去少有推案，新案價格漲勢些微。近期區域歷經多年沉澱，有大型建商陸續於中山路沿線推案，且多為大基地、多戶別的大型社區，衝高區域平均成交單價，目前在地價位基本已站穩5字頭，甚至有少數戶別已達6字頭大關。
祝遵評認為，新興區的飆漲並非泡沫，而是長期缺乏新案供給後的「爆發性補漲」。在成熟的蛋黃區，只要有高品質、大規模的指標建案出現，往往能吸引周邊積壓已久的換屋買盤。這種由單一指標大案帶動區域均價向上跳空的現象，在人口稠密但開發飽和的行政區尤為常見。對於購屋族而言，這類兼具機能與稀缺性的物件，在房市盤整期中反而更具備抗跌性與增值潛力。
人口紅利才是真實房價保證
最後，賴志昶提醒，觀察十大人口稠密區域房價，除蘆洲之外，所有區域房價皆維持緩漲局勢。主因是人口稠密區域通常具成熟商圈、完善交通與豐富機能，蛋黃區的保值潛力依然不容小覷。這些優勢是在房市大環境不佳時，購屋族群入手保值性物件的首要考量。隨著全台人口結構改變，資金往核心機能區集中的趨勢將更加明顯，人口密度數據已成為房地產價值的重要觀察指標。
總結來看，2025年的人口稠密區表現顯示房市已進入「汰弱留強」階段。永和的穩定、蘆洲的盤整與高雄新興區的暴發，皆反映出市場對於地段價值的重新評估。在政策緊縮的大環境下，具備高度人口支撐的行政區，其房價修正空間有限。購屋者應優先關注這類具備「人口地磁」效應的熱區，並觀察區域內是否有大型素地開發或都市更新計畫，作為判斷進場時機與資產保值性的核心依據。