【泰國房市2-1】是誘人投資還是炒房噱頭？專家拆解泰國不動產「報你知」
網紅愛莉莎莎今年1月初宣布自己在泰國曼谷買房，並稱當地物價約是台灣物價的3/4、房價僅台灣的1/5，而頭期款只要繳13%，也批評台灣房價不合理，引發網友熱議，卻意外讓投資泰國不動產意外成為焦點。
有不少人認證，在泰國置產真的比台灣便宜，不僅實坪制，還有免費公設，很多大樓就在捷運站旁邊，真的是「出站即到家」，生活條件更好；不過，也有人回想起多年前爆發的泰國房產吸金案，把泰國置產跟投資詐騙聯想在一起，或是投資失利而直呼上當。
台泰房價差異大？「比較基準」才是重點
太報採訪深耕泰國不動產十年的碩盛國際不動產，受訪的顧問鄭木林（Adam），原本在國內的房仲公司上班，覺得台灣房價太高、不合理，感覺像一灘死水，後來決定趁著年輕先到海外闖蕩，把目標轉向海外不動產市場。
鄭木林受訪時提到，剛開始得知被派到泰國，「我原本以為是要去騎大象，印象中的泰國感覺很落後」，沒想到飛機落地，他一看到曼谷的高樓林立，才驚覺自己認知誤差值太大。
近年來受到美中貿易戰影響，越來越多的企業將公司或工廠遷入泰國，不僅在東南亞的地理位置佳，泰國有很好的人口紅利、土地取得成本較低，國內外知名上市櫃公司都紛紛移往此地，包括廣達、台電、英業達等，還是世界排名前三的觀光大國，墊高泰國的經濟成長。
鄭木林想起剛到曼谷的時光，在泰國受到很多當地人的幫忙，他曾經忘掉護照，結果對方追了好幾條街口還他，讓他免去重辦護照的困擾；還有吃路邊攤時，跟攤商聊天時，對方一聽到他來自台灣，二話不說、把桌子的食物堆滿，「要多給錢都不收」。
對於愛莉莎莎直呼泰國房價是台灣的1/5，鄭木林搖頭直呼，要看「比較基準」是什麼，如同台北是台灣的首善之區，曼谷是泰國的首都，也是房市最熱絡的地區，軌道交通十分發達，如果以出站即到家的位置來看，忠孝復興站跟紅樹林站應該是沒得比；若以首都的位置來看，「曼谷的房價絕對沒有台灣房價1/5那麼誇張」，台灣房價幾乎都在高峰，泰國房市則呈現緩步向上。
實坪又贈公設 稅率偏低是優勢
談到泰國不動產吸引人之處，鄭木林表示，台灣的預售屋買賣價格包含公設、車位跟仲介服務費，但泰國房屋是實坪販售，公設跟車位都是建商附贈；而依照台灣的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定土地面積、主建物或房屋登記總面積的誤差是3%，但泰國的坪數只能多、不能少，不會出現少了將近1坪、差距近百萬元的情況。
另外，付款的方式也不同。在台灣買預售屋要付簽約金、訂金，按工程進度付款到交屋，但泰國只有兩次付款時程，頭款依照開發商不同，先付12%到30%的金額，接下來就是完工交屋前的餘款，中間不用付任何款項，不用被貸款綁死。
而稅率的部分也很誘人，鄭木林說，泰國的稅率比台灣簡單，除了2020年正式上路的房屋稅制，自住持有的稅率為0.02%，購屋時只需要負擔過戶交易費，金額為房產總價的2%，且一般情況由買賣雙方各負擔一半，相當於只要付1%即可。
外國人有49/51比例限制 下手前睜大眼
以房屋總價500萬泰銖為例，房屋稅每年大約1000泰銖，而過戶交易費也是1000泰銖，；如果要出售，也是要支付過戶移轉費1%，加上印花稅0.5%和所得預扣稅額約1%到2%，換算下來也是幾千元泰銖，相較台灣的房屋稅、房地合一稅跟其他稅目確實便宜許多。
不過，在泰國進行不動產交易，有幾項要特別注意的事。鄭木林提醒，泰國不允許外國人獨立持有土地，若看到有所有權，那就類似台灣的地上權，只有土地使用的權利，並非實際擁有土地，還要注意年限。
而一般看到的集合式住宅，則是有49/51的比例限制，鄭木林說，外國人付泰國購買自用住宅，會拿到清楚標示房屋面積及土地面積的房產證，若該棟住宅大樓的外國人比例超過49%，就只能看下一個物件；若是類似台灣透天厝的別墅，也要符合比例限制，外國人只能買下49%的持有比例，剩下的51%必須要是當地人持有，可以說在泰國沒有透天厝的選擇，只有法人有例外的規定。
買對地段才有好投報率 忌拿救命錢玩投資
儘管泰國房市也是逐捷運而居，鄭木林表示，不同地段價格跟投報率就會差很多，如同蛋黃區跟蛋白區之別，有人說花不到新台幣100萬元在泰國捷運旁買房，但那些多數是待開發地區，恐怕要等上10年左右，每月租金只能收2000至3000泰銖。
曼谷最好的四大地段是沙吞商務區、日本富人區、拉瑪九商務區和曼谷使館區。其中，曼谷使館區要特別留心，該區有許多泰國王室或政府的土地，只有地上權、沒有所有權。以前述的精華地段為例，成本900萬泰銖的房屋，每月收入扣除代租跟代管服務費用，只用10個月來計算，仍有4.7%的投報率，相較台灣租金投報率幾乎不到2%。
鄭木林不諱言，泰國房市的投資報酬率相較台灣偏高，但想要投資之前一定要想清楚，付出的金額不能是影響日常生活，通常緊急預備金的設定是以半年為標準，換句話說，這筆錢既然要用於支應緊急狀況，就不要拿出來投資，首先壓力會很大，再者，投資伴隨風險，貿然拿出老本或救命錢投資都不建議。