CBL房產信託股價一年狂漲七成 營運轉型與財務改善成關鍵

商傳媒｜簡明心／綜合外電報導

美國房地產投資信託基金 CBL & Associates Properties, Inc.（REITs，不動產投資信託基金，主要投資收益性不動產並將大部分利潤分配給股東）的股票在過去一年內飆升了 77.1%，表現遠優於同業與大盤。同期，該產業上漲 10.7%，所屬產業類股成長 8%，而美國標普500（S&P 500）指數則上漲 17.5%。

CBL這家不動產投資信託基金近期有多項正面發展。公司在今年八月不僅公布了 2026 年第二季的亮眼財報，還完成了旗下位於賓夕法尼亞州（PA）約克（York）的 York Town Center 房產出售案。根據財報，CBL 第二季的營收和獲利強勁成長，主要受惠於租金收入增加、出租率提升，以及房地產交易活動的獲利。

公司的同店淨營業收入（NOI，衡量房產獲利能力的指標）因出租率提高、合約租金上調以及分成租金增加而有所成長。同時，調整後每股營運現金流（FFO，房地產投資信託基金衡量獲利的重要指標）也有所改善。管理層指出，公司旗下物業組合的租賃需求旺盛，續租租金和新租租金的價差表現優異，且租戶銷售額持續提升。

CBL 積極調整其租戶結構，引入零售、餐飲、娛樂和體驗式消費等多元化概念，以增加客流量並提升購物中心的吸引力。此外，公司也透過出售部分非核心或開放式物業，並將資本集中投入於中型市場的優質商場，來推進其資產組合的重新定位。過剩土地與未充分利用的包裹式土地，也正被用於非零售開發以變現。

在財務方面，CBL 透過再融資活動成功延長了債務到期日，降低了短期融資風險，並釋放了先前受限的現金流，大幅提升了財務彈性。管理層持續致力於降低債務並解決低收益的物業負債。由於現金生成能力增強以及再融資效益，CBL 已調高其定期股利發放。此外，美國國稅法第 382 條（Section 382 limitations）限制的屆滿，有望為公司在資產變現和以稅務效率方式回報資本方面提供更大的靈活性。

儘管 CBL 的股價表現強勁，領先同業 Kimco Realty（上漲 2.9%）和 Federal Realty Investment Trust（上漲 10.6%），但其未來仍面臨挑戰。消費支出模式的變化和租戶營運狀況可能影響出租率、租賃經濟效益及物業現金流。此外，公司高度依賴物業層級的債務融資，緊縮的信用市場或較高的借貸成本可能使再融資更為複雜，並限制其財務彈性。目前 CBL 的企業價值與銷售額比（EV/Sales，衡量公司總體價值的指標）為 2.5 倍，低於產業平均的 15 倍，但高於其五年中位數的 1.3 倍。

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