與你有關的政策｜住老公寓外牆老化怎麼辦？台北市外牆整新補助金額、條件與3大難題全解析
編按：近年，老屋外牆磁磚剝落、砸傷行人的事件頻傳，不僅造成安全風險，屋主還須負擔法律責任！為鼓勵市民及早防患，台北市政府提供外牆整新補助，不僅更新磁磚，也改善防水與隔熱效能，更提升建築安全與房屋價值。申請前，哪些細節需先了解？
近年來，老屋外牆磁磚剝落砸傷行人的事件屢見不鮮。
以屋齡30年以上老屋占比超過七成的台北市為例，今（2025）年就發生多起類似意外，凸顯老屋外牆整修（俗稱「拉皮」）已成為不可忽視的公共安全議題。
例如，今年10月2日，台北市華陰街一棟屋齡超過30年的大樓外牆磁磚掉落，砸傷路人。台北市建管處依《建築法》第91條規定，對相關樓層住戶共開罰30萬元，並責令限期修復。此案例提醒我們，外牆磁磚不僅影響外觀，更可能牽連無辜，甚至使屋主面臨民事賠償或刑事責任。
為了鼓勵住戶主動維護建築外觀，台北市政府都市更新處積極推動「外牆整新」補助政策。一般地區屋主可申請最高總工程費用50％的補助，上限500萬元。
哪些項目可申請補助？申請時，該注意哪些細節？台北市都市更新處處長詹育齊接受《50+》專訪，逐一說明。
Q1. 台北市外牆整新補助哪些項目？
詹育齊表示，為了加速推動台北市老舊建築物外牆安全整新，以提升公共安全並兼顧城市美學，台北市政府訂有「台北市協助老舊建築物外牆安全整新及結構安全補強補助作業規範」。
補助範圍包括：
- 建築物立面及屋頂突出物修繕工程。
- 老舊招牌、突出外牆面之鐵窗及違建拆除工程。
- 外掛式空調及外部管線整理美化工程。
- 樓梯間樓梯面層與結構修補及樓梯間外部窗戶修繕工程。
- 公共管線更新工程。
- 屋頂防水工程。
- 其他因配合整體工程完整性及城市美學之必要工程項目等。
釐清可補助的項目後，下一個核心問題就是：外牆整新大概要花多少錢？
雖然外牆整新牽涉屋況、坪數、樓層、工法等，費用很難一概而論。
但只要取得建管單位核發建築許可，即可向台北市都市更新處申請簡易補助，經書審通過後，補助為總工程經費的50％、上限500萬元；若位於北市府公告的「整建維護策略地區」（依據重要景觀軸帶、重大建設周邊、代表性建築及公辦都更基地等原則指認，可點此上網或致電文末更新處查詢 ），補助上限可提高為總工程經費的80％、最高800萬元。
Q2. 外牆整新補助，有哪些條件？
申請外牆整新時，必須是至少一棟、住宅使用比例達1／2以上、屋齡20年以上之合法建物。
申請人資格為管委會、管理負責人或1／2以上該棟建築物區分所有權人共同選定一位代表人提出申請。
如為列管須拆除之海砂屋、紅黃單危險建築、經稅捐機關認定之高級住宅、產權為單一所有權人等，均不可申請。
Q3. 外牆磁磚剝落，只換局部磁磚不行嗎？
外牆磁磚剝落雖可採局部修繕方式處理，然而，磁磚脫落往往反映出整棟建築外牆結構的潛在問題，若僅進行局部修補，未來仍可能出現其它區塊持續剝落的情況。
詹育齊建議，與其反覆修修補補，不如從根本著手，考慮進行整體外牆整新，才能有效延長建築壽命並提升安全性。（相關閱讀：想翻新老屋，但預算有限？設計師：錢優先花在「能保命」的項目，基礎工程、3大空間改造建議）
Q4. 除了改善外觀，外牆整新還有哪些優點？
詹育齊指出，外牆整新工程不僅能改善建築物的整體外觀，更可同時強化其防水與隔熱效能。
他進一步說明，外牆施工時，通常會於基底層施作防水工程，並在防水層與外飾層之間加入隔熱材料，如隔熱磚，以達到兼具美觀與機能的效果。此外，在更換外飾材料時，也可採用新型工法，例如以高性能塗料直接噴塗，將防水與隔熱功能整合於同一層，提升維護效率與外觀品質。
外牆整新時，亦可同時整理外部管線，包括處理老公寓常見的排水管阻塞或脆化問題，解決給水管線或自來水管的老化情況，並將公共管線由建築物內部轉移至外部，再藉由設計遮蔽管線，使外觀更整齊，日後房屋漏水檢修，較易找到問題。
Q5. 推動外牆整新的3大難題，如何解？
實務上，外牆整新也牽動住戶意願與室內空間，因此常遇到3種主要挑戰。
（1）違建問題
申請外牆整新補助時，所有權人需配合拆除既有違章建築，例如陽台外推，這往往容易引發反彈。雖然建管單位可能將現存違建列為緩拆，但一旦申請整新，這些違建就會被正式登錄，影響所有權人對空間使用與身份認同的看法，導致部分住戶對整新計畫接受度偏低。
詹育齊指出，若所有權人堅持不拆除違建，工程設計仍可避開該部分，但補助金額可能因此降低。
（2）少數住戶不同意
雖然申請外牆整新補助不一定需取得全體住戶同意，但施工過程仍需要住戶配合。若部分住戶不同意施工，設計便需避開該住戶立面，容易造成外牆外觀不連貫、呈現「中間缺一塊」的情況。
設計師通常會透過顏色或材質的過渡來調整視覺效果，但整體完整性仍會受限。與違建問題類似，補助申請仍有可能，但補助金額可能較低。
（3）內部管線重拉須自費
外牆整新不僅涉及建築外部，也可能牽動住戶內部裝修。例如整新過程中，原先安裝的冷氣鐵架通常需拆除，並重新設計配管。
另外，老舊建築物的冷氣多為住戶自行安裝，常造成建築外觀凹凸不平。外牆整新時，可統一規劃冷氣安置的位置，再用隔柵裝飾。
不過，重拉冷氣配管時通常不使用舊銅管，意味室內原有管線位置需全面拆除。如果住戶已完成裝潢且未預留維修孔，拆除過程可能破壞天花板或其他裝修結構。
由於室內屬私人空間，政府補助不包含此部分，住戶需自行負擔修繕費用，或聘請專業人員協助重新銜接管線，例如公共管線外移後如何接入室內系統，這也可能成為部分住戶反彈的原因。不過老屋的室內管線通常已使用多年，趁著公共管線更新時一併汰換，恰可提升安全性與日後使用的穩定度，對居住安全反而更有保障。
Q6. 既然要推動外牆整新，為什麼不直接都更？
在台灣，普遍存在「外觀破舊無妨，室內裝潢才重要」的觀念。許多住戶將維護責任侷限於自家空間，認為外牆屬於公用部分，與自身無關。一旦想到更新外牆可能產生的費用，有些所有權人甚至認為，與其花費高額成本整修，不如選擇都市更新或重建，以追求更高的資產增值，這也成為推動外牆整新的心理障礙。（相關閱讀：讓房子陪自己好好變老！住宅健檢3大重點：外牆、天花板、水電管線）
事實上，都更往往需耗費多年整合，詹育齊指出，在此之前，建築物所有人應該改變觀念，主動維護共用部分，不僅可以提升居住安全、延長建築壽命，也有助於改善都市景觀，正如汽車需要定期保養，建築物同樣是一項需要持續維護的資產，而非等到完全老舊無法使用時才考慮重建。透過外牆整新，住戶也能共同學習討論公共事務，日後若有意願都更，協商過程將更順利。
此外，外牆整新還能提升房產價值與生活品質。更新後的建築外觀如同新房，不僅讓住戶感受更舒適，也改善周邊城市景觀，為整體都市面貌增添美感。
外牆整新不是負擔，而是為房子、為家人、也是為城市做的最佳投資。與其等到老化帶來風險，不如主動替家園做一次全面體檢！
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