美國房市意外堅韌 估價師關注賣方讓利預示市場轉型

商傳媒｜方承業／綜合外電報導

美國房地產市場在2026年展現超乎預期的韌性，即使抵押貸款利率上升，也未出現全面性崩跌。然而，專業估價師指出，市場內部已出現顯著的區域性分化和轉型跡象。

Velox Valuations LLC 總裁 Chad Barker 表示，整體房市的韌性是一項積極發展。但他強調，沿海房地產市場波動性最大，在2022年至2024年間經歷大幅升值後，正承受最大的修正壓力。相較之下，非沿海市場，特別是美國中西部（Midwest）地區，房產價值保持得較為穩定。

估價師在房價變動實際反映到交易數據前，會密切監測多項領先指標，包括待售房屋庫存量、房屋上市銷售的天數，以及最重要的「賣方讓利（seller concessions）」。賣方讓利指的是賣家為了促成交易，向買家提供額外補貼或優惠，例如支付買家過戶費用。當這些讓利措施增加時，通常預示著市場正從「賣方市場」轉向「買方市場」，進而導致房產價值的下降。Chad Barker 指出，市場在這種過渡時期被稱為「轉型市場」。

「轉型市場」可能導致抵押貸款交易出現摩擦。例如，當買方接受的購買價格高於近期可比較房屋的銷售價格時，可能會影響貸款成數（loan-to-value ratio，即貸款金額佔房產價值的比例）。這可能迫使買賣雙方重新協商價格，或要求買方額外補足款項。

為因應市場變化，預售前估價（pre-listing appraisal，即在物業掛牌出售前進行的估價）的需求激增，許多房地產經紀人會在物業掛牌前先取得估價報告，以協助精準定價。此外，投資人，包括那些在市場下跌地區以現金購屋者，也積極尋求獨立估價報告，以便更清晰地掌握市場趨勢。成本效益較高的「混合式估價（hybrid appraisals）」，即主要透過桌面資料進行的評估，也越來越受歡迎。Velox Valuations LLC 的業務中，約有一半屬於這種混合式估價。

Chad Barker 建議，房貸經紀人應主動向客戶說明市場轉型，並與在多變市場環境下具備豐富經驗的估價師合作。對於再融資面臨估價趨勢下滑的借款人，經紀人應事先與客戶溝通。在購屋環節，向買賣雙方充分解釋抵押貸款流程，也能有效減少交易延誤。