買預售出大包2／建商落跑、續建無望、土地被法拍… 有「履約保證」為何還是「房錢兩失」？
由於建商落跑事件時有所聞，因此購買預售屋的民眾在簽訂「預售屋買賣契約書」時，多半會提高警覺，留意契約內容是否提供「履約保證」。沒想到，新北市某預售案2年前爛尾倒閉後，面臨續建失敗、土地被拍賣，甚至承購戶3千多萬的自備款血本無歸，外界這才驚覺，所謂的預售屋履約保證機制，竟然沒辦法百分百保障購屋族權益。
內政部規範預售屋必須要有履約保證，但履約機制卻是由建商決定。圖／Pexels
為什麼內政部頒訂「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，明明內有規範履約保證相關條文，但是這處位在新北市中和區預售案的承購戶卻淪落到「拍賣土地、拿不回錢」的窘境？
問題就在於採用的履約保證機制是業界最常用的「不動產開發信託」，舉凡建案廣告、建築師設計、工程施作等費用，都可以向第三方機構支用這個信託資金，最後結果演變成信託資金被支用了，建商營運岀問題、建案無法蓋下去。
信託及債權銀行協調不到其他建商願意繼續承接此建案，於是決定申請法拍土地資產，因為對債權銀行來說，這是最快解決問題的辦法，風險也最小；但對已購戶而言，「幾乎就只能認賠。」專家無奈地說。
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透過這個新聞事件，消費者要了解的是，內政部規定預售建案須提供履約保證，除了前述的「不動產開發信託」外，另外還有「價金信託」、「價金返還保證」、「同業連帶擔保」以及「公會連帶擔保」共5種機制。
行政院消保處提醒，當中又以「價金返還保證」對消費者最有利，建商在施工期間、完工交屋之前，都不能動用這筆信託資金，如建商未能如期完工，將由擔保的金融機構如數返還消費者已繳價金。
但專家也坦言：「實際上市場很少看到這種做法，一來，建商要付的費用較高，二來，也失去了建商銷售預售屋可進行財務槓桿的好處。」
至於市場最常見的是「不動產開發信託」或「價金信託」，都是由建商和第三方金融或信託機構簽訂信託契約，依工程進度請款，目的在確保買方所繳價金「專款專用」，但是，並不具有「完工保證」或「價金返還保證」的功能，一旦發生危機，信託資金可能早被動用大半了，更不保證後續能找到承接蓋房的建商，購屋族得留意風險程度。
此外，民眾更要了解，預售屋提供哪種履約保證機制，主要都是由建商決定的，承購戶無法自行選擇。因此最保險的方法，還是購買預售屋之前，自己多加訪查建商的經營口碑及財務狀況，慎選信譽較佳的建商，才能盡量把購屋風險降到最低。
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