《首購小白攻略》預售屋、新成屋、中古屋、老屋傻傻分不清？一次搞懂 買房沒煩惱！

房屋主要可分為預售屋、新成屋、中古屋，買房時究竟要買哪一種房屋是不少準屋主心中的困擾。此篇文章整理出以上三種房屋的購買流程、房屋優點與缺點。

什麼是預售屋？
根據行政院公平交易委員會，預售屋為「領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物」。簡言之，預售屋指的是建商在完成建案前就開始銷售。由於房屋尚未完工，民眾還無法參觀房屋實體，因此建商的接待中心內通常會提供建築模型、格局圖、樣品物，讓民眾更了解房屋格局。

購買流程
1. 賞屋：前往建商接待中心看屋，若有意購買，可先支付訂金，代銷會開立紅單。
2. 議價：繳交訂金、簽約金、開工款，約為房屋總價的5至10%。
3. 繳交工程款：根據合約內容，並依照施工期間按時繳交工程款項金額，工程款約為房屋總價10至15%。
4. 客變：買方可在客變期內提出設計、建材、格局、水電管線等修改需求。
5. 執照申請：房屋主體完工後，建商會申請使用執照，並進行房屋審核稽查。
6. 對保：建商領取執照後，由銀行審核買方貸款資格、內容，完成過戶後銀行撥款給建商。
7. 完稅：買方支付印花稅、契稅與相關規費。
8. 房屋過戶：建商委託代書辦理房產過戶，同時也會申請房屋與土地權狀，此流程需於建商領取使用執照後四個月內完成。
9. 驗屋與交屋：若驗屋時發現房屋有瑕疵問題，需在驗收單上確立建商改善期限。在建商完成問題改善後，銀行撥付約為總價5%的交屋保留款。

預售屋優點
1. 買方需準備自備款較低，且可分期支付頭期款。
2. 房屋全新，屋況不良機率低。
3. 房屋樓層或是房型選擇較多。
4. 可接受客變。

預售屋缺點
1. 有建商倒閉或捲款潛逃的風險。
2. 購買時無法看到房屋實際樣貌。
3. 無法預期房屋樣品與實品差別。
4. 待入住時間較長。

什麼是成屋？
成屋包含新成屋與中古屋。建案完工尚未售出的房屋，或是屋齡兩年內，且從未有人住過的房屋，皆稱為新成屋。因此民眾可參觀新成屋室內外環境，有些空房會被裝潢成實品屋，讓民眾能更了解房屋格局與家具陳設樣貌。若房屋經過一次以上轉手買賣，或興建完工後領取使用執照逾三年，又或是曾被居住過都算是中古屋，一般來說，中古屋屋齡約介於五至十年，甚至十年以上都有可能。

購買流程
1. 議價：民眾賞屋後若有買房意願，可透過房仲與屋主商議價格，並支付房仲斡旋金，或簽訂要約書。但簽訂要約書後，若反悔需支付對方房屋總價3%的違約金。
2. 下訂：買方在合約正式簽訂之前可以先支付訂金，當買方支付訂金後，賣方需開立收據作為購屋憑證。
3. 正式簽約：確定成交後，買、賣雙方簽訂買賣契約。
4. 用印：一般在簽約七日內完成，此時買方需再支付約10%的房價金額。用印包含報稅、過戶、繳納各項稅金，完成房屋所有權移轉，此流程可委由代書辦理。
5. 貸款對保：完成用印後，買方如果有貸款需求，可以向銀行提出。由於銀行對中古屋提供的可放款成數一般約在50至60%，所以買方必須備妥較多自備款。
6. 完稅：完成用印後，相關報稅資料會轉至稅捐機關。買方、賣方須繳納稅捐機關核發之稅單，包含土地增值稅（賣方支付）、契稅（買方支付），而買方需再繳交約10%的房價款項。
7. 房屋過戶：完稅後，可委託代書協助辦理產權過戶，將房屋的所有權人由賣方移轉至買方名下，買方約在3天內可取得土地所有權狀及房屋所有權狀。
8. 清償與塗銷：這是很容易被忽略的流程。由於有些賣方或原屋主還有相關費用尚未繳清，像是房貸、大樓管理費、清潔費用等。可請代書詢問未繳交金額，再由貸款撥款清償。清償後，賣方貸款銀行會核發證明書，代書會進行塗銷，將賣方原貸款登記與抵押權設定消除。
9. 交屋、驗屋、繳納尾款：確認屋況沒有問題後，賣方交付鑰匙等相關物品，雙方結清剩餘費用，驗屋未完成買方可先保留約10%的尾款。相關費用結清後，買房即可領取房屋權狀。

新成屋優點
1. 能實際看屋，降低相關風險與不確定性。
2. 屋況較新，不用擔心管線老舊問題。
3. 與中古屋相比，可貸金額較高。
4. 待入住時間較短。

新成屋缺點
1. 房屋樓層與房型選擇較少。
2. 與預售屋相比，需自備款較高，適合資金較充裕的人。

中古屋優點
1. 能實際看屋，降低相關風險與不確定性。
2. 公設比較低。
3. 房屋價格較低。
4. 買到地段佳、生活機能完善區域的機會較高。

中古屋缺點
1. 需特別留意屋況與水電管線等情形。
2. 與新成屋相比，貸款成數較低，需要準備較多自備款。

什麼是老屋？
除了預售屋、新成屋、中古屋，還有「老屋」。根據內政部營建署發布的「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，屋齡30年以上，經結構安全性能評估，耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備的房屋即是老屋。但現今老屋多指屋齡15至20年的房屋，因配合政府都更計畫，且考量老屋結構可能受損等問題，已不建議購買30年以上的老屋。老屋的購買流程與成屋購買流程相同，但購買時須特別留意以下事項：

1. 建築結構是否完整
須查看牆面或梁柱是否有裂縫，或是水泥剝落、鋼筋外露等情形。

2. 是否有滲水問題
可觀察客廳、浴室、廚房等處牆角有無水痕或發霉。另外，牆面油漆剝落或是牆面另作封板很有可能是為了掩飾滲水痕跡與壁癌現象。

3. 水電管線狀態是否良好
須查看水電管線是否過於老舊、不敷使用。

4. 有無違建問題
若不確定有無違建，可透過房仲或向建管單位查詢，且確認買賣契約書是否加註違建項目。

老屋優點
1. 產權清楚，簽約風險較低。
2. 若遇房市飆漲，老屋漲價反應相對較慢。
3. 公設比低，坪數實在。

老屋缺點
1. 屋齡較高，維修成本也相對較高。
2. 相較於以上三種房屋種類，老屋貸款成數更低，需要準備更多自備款。
3. 須特別留意違建情形，像是頂樓加蓋、前後陽台外推等。

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