別讓你繼承的遺產睡著了！親人離世後，不動產繼承怎麼辦？一文看懂申辦流程與登記時機
作者 : 樂透人生─吳家揚
圖片 : 達志(示意圖非當事人)
編按：作者吳家揚去年遭逢喪親之痛，在處理親人後事的過程中，發現除了精神上的哀悼，還有現實面的喪葬、除戶、遺產申報、繼承等繁雜事宜需要處理。作者以親身經歷分享經驗、為讀者解惑，讓大家在傷痛中少點慌亂與不安。
繼承不動產是在親人離開之後，繁瑣卻重要的事情，以往多數人都依賴地政士 (以前稱為代書)，但現在申辦流程簡化，自己辦理並不困難，又能省下代辦費用。
親人離世之後，依規定在死亡後30日內要辦理除戶，半年內要完成遺產稅申報，然後開始繼承和過戶。
編按：據土地法第73條及第73條之1規定，土地及建物自繼承開始之日起，6個月內應辦理繼承登記，逾期者，除每逾1個月處登記費1倍罰鍰外，超過1年仍未辦理繼承登記者，地政機關會公告3個月並通知繼承人申請登記。若仍然沒有民眾辦理登記，地政機關將列冊管理15年，期滿後由國有財產署公開標售，所得價款保存10年，如無人申領則歸屬國庫。
申辦繼承不動產程序
在戶籍所在地辦理完遺產稅申報，取得完稅證明。
到不動產所在地的地政事務所，辦理不動產繼承過戶。
繼承可以親自申辦，也可委託代理人辦理，每個「代理人｣一年只可以申辦2次，因為電腦會有記錄，第3次會被退件，但「代理人｣若為相關繼承人或專業的地政士除外。
若為代理人辦理，須攜帶繼承人的身分證/印鑑章/印鑑證明來辦理，如果是繼承人自己到場，則可免附印鑑證明書。
填寫文件時，代理人(委託人)最好由繼承者之一親自辦理，整份繼承案件的應附文件，都不需要繼承人親自簽名，只要代理人填寫就可以。
一般繼承與協議分割繼承
「一般繼承｣係按民法繼承規定辦理，不用印花稅。但有些家庭可能因為重男輕女等因素，沒讓女兒繼承家產；或偏愛某些子女，最後採取「協議分割繼承｣，則需要繳「印花稅｣。印花稅即「房屋評定現值｣，再加上「土地公告現值｣，兩者總和的千分之一。
如果不動產在不同縣市，每個縣市都要獨立寫一份，接著送到當地地政單位。且不能採用郵寄方式，而是一定要親自到任一地政單位、請求代為送件。
地政單位會先協助檢查文件，收齊後再郵寄到不動產所在地的地政去辦理。如此，可以省下許多代書(現在稱地政士)費用。
土地登記申請書
到地政會拿到一份詳細的申請須知和填寫範例，第一張就出現土地登記申請書，將該填寫的地方填清楚。
▲圖片取自高雄市政府地政局新興地政事務所官網
填寫內容包括：
1.受理機關：即不動產所在地。
2.原因發生日期：填寫死亡日期。
3.申請登記事由：勾選所有權移轉登記。
4.登記原因：為分割繼承。
5.標示及申請權利：勾選登記清冊。
6.附繳證件：被繼承人除戶證明/繼承人的印鑑證明和戶籍謄本/繼承人和代理人身分證驗證後影本存檔/印鑑(蓋完章後會歸還)/遺產稅完稅證明(正本/影本要加蓋代理人的印章)。
7.委任關係：由代理人親自填寫，委託人則要簽名蓋章。
8.留下代理人連絡電話。
9.備註欄會蓋繼承人的印鑑章和代理人印章(若同為繼承人，就蓋印鑑章)。
10~15.被繼承人的死亡日期。和繼承人們和代理人的姓名/出生日期/統一編號/住所。
16簽章處：有幾位繼承人就要蓋幾個人的印鑑章，代理人也必須蓋印章(若代理人同為繼承人，就蓋印鑑章)。
登記清冊
▲圖片取自高雄市政府地政局新興地政事務所官網
申請人姓名：簽名和蓋印鑑章，每一位繼承人都必須蓋印鑑章。
土地標示：
1~4就是被繼承人的土地，5要將繼承人的持分寫清楚。當繼承的建物面積不同時，有些地政會根據房屋面積換算成土地持份，不能寫0.568/0.432，也不能寫成56.8% ／ 43.2% ，而要寫成568/1000和432/1000這種格式才行。如果有2個繼承人各繼承1/2，則要另外加簽切結書才行。
▲圖片取自高雄市政府地政局新興地政事務所官網
建物標示：
6~11就是被繼承人的建物，12要將繼承人們的繼承範圍寫清楚。
登記清冊在辦理遺產稅申報時，在已經申請的「遺產稅財產參考清單｣或自己持有的「土地所有權狀/建物所有權狀(正本或謄本)｣，都有詳細資料可供參考。
繼承系統表
申請人姓名(實際繼承不動產者)就要簽名和蓋印鑑章，所有繼承人都需蓋印鑑章。日期則填寫送件日期。
被繼承人姓名，出生和死亡日期。配偶姓名和出生日期。出生別(長男/長女/次男/次女)姓名和出生日期，每位繼承人都要寫清楚。繼承表確依民法有關規定自行訂定，如有遺漏或錯誤致他人受損害時，申請人要負法律責任。
▲圖片取自高雄市政府地政局新興地政事務所官網
遺產分割協議書
因被繼承人於某時間不幸去世，今繼承人XXX等幾人，就其所遺產協議分割如下，絕無反悔。
就將登記清冊的部份資料再填寫一次：土地標示/分割情形，建物標示/分割情形。立協議書人為全體繼承人，全部要簽名和蓋印鑑章。日期寫死亡年度但比死亡日期晚的任何時間都可以，主因是國稅局的「遺產稅財產參考清單｣是以死亡當日財產價值為主，若年底死亡但隔一年才申報，不動產價值可能有變動，就要重寫比較麻煩。
只有這章表格需要「所有的繼承人｣簽名和蓋印鑑章，且要寫2份才行。
切結書
1.不動產標示(土地標示和建物標示，就麻煩再抄一次)。
2.前開不動產之「所有權狀｣確「找不到｣屬實，請歲所准予辦理「分割繼承登記｣，如有不實或虛偽假冒之情事，立切結書人願負一切法律責任。立切結書人即繼承人，所有繼承人都須蓋印鑑章。日期則寫送件日期。
絕大多數的人，平常也不會注意家裡的不動產正本放在哪裡，所以填寫切結書也很正常，就當作遺失切結。但若有正本，就不用寫切結書。
可跨區送件
填好這些基本資料之後，須先查看有無欠稅紀錄，如果沒有，就會在遺產稅完稅證明上蓋上無欠稅紀錄，接著開立印花稅，到便利商店繳稅。當資料都完備時，即可跨區送件，填寫一張「跨縣市代收地政案件申請書｣，寫上郵寄地址和負擔郵費，當場也會收到不動產當地地政的劃撥帳戶。
過1、2天後，會收到電話通知核定的書狀費(每張80元)和登記費(遠小於印花稅)，再將錢轉入當地地政帳戶中。如果沒有問題，當地地政約5天左右，會將過戶後的不動產正本寄回來給你。如果有問題，就依指示做修改，如果你不改，15天內會被退件一切重來。
過戶的文件填寫並不麻煩，如果完全不會也沒關係，直接到任何一個地政事務所請教，現場都會有熱心的服務人員來解說，教你怎麼填寫相關文件和注意事項。提醒出門辦事前可先上網查相關資料和電話詢問地政服務人員，該帶的文件要帶齊，千萬不要漏掉，避免白跑一趟。
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