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政府大力推動都市更新與危老重建政策下，不少地主會遇到建商登門談「合建」。但因為涉及金額龐大，大多數人對都更領域又不熟悉，常常會抱持存疑態度，不敢輕舉妄動，就怕自身權益受侵害。以下就告訴大家，所謂的「合建」究竟是什麼？
文章目錄
．什麼是合建？
．合建的種類
合建分屋
合建分售
合建分成
委託興建
什麼是合建？
合建就是由地主提供土地，建商提供資金，雙方合作興建房屋，完工後雙方依照約定比率分配更新後的房屋或所得，依分配的方式，主要有「合建分屋」、「合建分售」、「合建分成」、「委託興建」這四種方式。如果跟建商合作，哪種方式對屋主是比較有利的？這裡就幫大家分析看看！
合建的種類
合建分屋
會跟建商合作，大多數是出於營造資金不足或沒有經驗，建商是這方面的專家，又有資金管道，既出錢又出力的前提下，建商當然要有合理的利潤分配才行，因此延伸出「分屋」、「分售」、「分成」這三種模式。建商拿蓋好的房子跟屋主交換土地，地主則換到全新且增值的房子，雙方依分配比例來分配蓋好的屋子，就叫「分屋」，比方是五五分或六四分等。
合建分屋又分立體分屋、水平分屋和分棟分屋三種分法。假設蓋好的大樓是一棟 12 層樓的雙拼公寓，每一層有 A、B 兩戶，建商分得 A1 至 A12 樓，地主分得 B1 至 B12 樓，這種分法就是立體分屋（垂直）；如果一棟 12 層樓的公寓，1 到 6 樓分給建商，7 至 12 樓分給地主，這種以樓層面來劃分的方式就叫水平分屋（橫向）。假如基地上蓋了 ABCD四棟建築，地主分到 AB 兩棟，建商分到 CD 兩棟，這種各自管理各自建築的分法就叫分棟法，也是三種分法中爭議最小的方式！
水平分屋爭議最大，因為建物 1 樓通常會做成店面，由於店面極有價值，不論出租或轉賣都能獲得相當大的收益，往往是雙方爭搶的目標。然而如果 1 樓不具店面價值，地主就會爭取較高的樓層，因為高樓層景觀好，房價也較高。如果是四層公寓合建，每層公寓所有權人都不同，原本 1 樓的屋主出於習慣會希望能住在 1 樓，2 樓屋主會希望繼續住在 2 樓，所以分配上也要考慮上述種種因素，選出最讓大家滿意的分法。
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合建分售
建商蓋好房子後，房子歸建商，土地還是地主的，雙方各自銷售，就叫合建分售，也就是說，如果要買房子，就要分別跟地主簽「土地買賣契約書」、和建商簽「房屋買賣契約書」，一般土地和房子都是合在一起銷售，只須簽一本合約就行，但這種方式的地主和建商各自擁有土地和房子，所以需要分別簽約。
合建分成
所謂合建分成，是指建商與地主雙方合作建屋，雙方約定好分配金額的比例：賣方為地主與建商二人，與買方簽訂「一本合約─土地及房屋買賣契約書」，最後賣方（地主與建商）再按分成比例分配銷售總額。
假設 1,000 萬的房子，地主與建商約定好以六四拆帳，地主6 成，建商 4 成，那麼成交之後，地主可以分到 600 萬，建商分到 400 萬，換句話說，每一筆成交金額最後都會按比例拆分給兩個賣方。
委託興建
委託興建比較少見，是指地主全權委託建設公司蓋房子，並支付營造管理等費用，實務上願意承接這種個案的建商比較少，會採用這種方式的原因在於地主不懂實務流程，因此委託建設公司協助經營管理、找建築師、找代銷公司、找團隊等等，而不只是單純營造發包而已。
委託興建的重點在「工程造價」，建商可先確認工程造價之後再加上合理利潤，即為雙方的共識價格。
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※此篇作者為林宏澔，文章內容同步刊載於《賺大錢靠土地》一書〈合建篇〉。
【本內容節錄自編輯精選好書《房產經營學》】
書名：房產經營學
出版社：創見文化
作者：林宏澔、林言峰、柯建利、廖子奇、林明忠、廖棨弘、張清松、陳志德、劉浩然
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