保證買到便宜房！超神奇議價15秘招

（圖片來源／123RF）

買房時除了了解自身購屋能力及基本需求，更要充分了解當下的房屋市場和區域行情。鎖定特定購屋區域後，要多看多問多做功課，參考實價登錄、詢問當區房仲、探訪當地鄰居。在了解區域屋齡、公設設計、建材、管理、戶數、建商評價和半年內成交行情後，攤開地圖，將區域依照路段、巷弄、捷運區、學區、商圈劃分成不同的小區，並備註各小區均價和特色，讓自己在實際看房時，不但能心裡有譜不會被當小羊宰，也能更快決定斡旋與議價方式。以下整理一份保證讓你買到便宜房，超神奇議價15 個祕招： 

議價要領

留意與避免

1:馬步基本功

參考實價登錄半年內交易行情

(實價登錄以權狀總面積：主建物、附屬建物、車位、公設加總，揭露單價)

1:需扣除車位、公設後換得實用坪數單價2:備註欄

若有註記「特殊交易物件」，表示為親友或員工特殊

關係買賣、急售急買、瑕疵物件、單車位交易等各種

情況，造成價格偏高或偏低，不可參考

2:找關係法

認識內部高層，通常可以再便宜5 ~7%

若沒有認識內部人員，找對現場專案經理，可協助議價空間較大

1:銷售現場假日最活絡，價格最容易被墊高，建議選

在平日看房，銷售人員既能專心服務也能仔細看房

2:與仲介交手議價時，建議選睡飽頭腦清醒、自己習

慣的主場議價

3:景氣殺價法

通常以10~15%為最安全基本盤

當景氣不佳轉向買家市場時，可以20~30%開始做議價

若一次獅子大開口，會被嗅出對行情不了解和不專業

，建議最多砍7成

4:頭尾進場法

剛開賣、潛銷期時的試水溫價和銷售出清的餘屋價，價格較優與彈性

若為造鎮或同基地多期推案，未避免影響整體行情，

議價空間有限

5:土地建物謄本見真章法

查看他項權利近期有無借貸紀錄，表示屋主急售，或將金額除以1.2換算實際貸款金額推算當時買價

6:以大博小法

先了解大坪數的價格，換算成單價後，用以協商小坪數價格

7:無間道法

買房扮賣方，賣房扮買法，可了解仲介的區域最低價和最高價

8:聲東擊西法

以同區其他仲介開價議價，製造競爭或直接詢問「4」樓房價，了解最接近建商底價的行情

低樓層房價均低，可以目標樓層的上下兩層做詢問

或選沒有景觀的面向為參考

9:群體進攻法

找朋友在不同時機對不同人對同一間房屋進攻，直到探出底價或以團購價以量制價

10:不無小補法

若建商始終無法讓步，可要求家電或裝潢，並記下代銷人員承諾的細節、品牌、價位，再將所有贈品折現扣除後，再議價一次

11:黑白雙簧法

請親友扮黑臉嫌貨殺價，製造動搖

勿過度挑三揀四，雞蛋裡挑骨頭會讓銷售人員覺得沒

誠意而失去好物件的機會

12:蠶食鯨吞法

先殺單價零頭，再殺總數零頭

13:步步逼近法

以銀行估價或心中底價為基礎，保留5~10%議價空間，在每一次賣家降價時，逐步加價，由多漸少，拉近雙方差異，最多4次

超過4次，表示自己開始開價過低，或被看穿自己的

需求性高

14:實拿合作法

直接告知仲介自己實際會出的金額，讓仲介自己爭取佣金%

有時砍佣金反而容易讓仲介沒有交易動力做更好的服

務

15:弱點打法

挑選同區中小品牌房仲，為達業績會比較積極爭取價格或年底、年中、月底結績日，房仲要衝業績攤平開銷時，議價空間也比較積極，或挑晚上銷售人員被當日業績檢討或精神萎靡時去殺價

建議有買房經驗及了解所需文件、合約保證須知等的

購屋者，才能挑選中小型房仲

 買房議價時除了總價以外，也要記得評估房屋本身的細節，如房屋的建材、工法、結構、耐震度、裝潢用料等各方面條件也非常重要，魔鬼躲在細節裡，建物品質相對也會反應在成本和售價上，要了解建材、工法安全性和配備家具的品牌後，再做適度的殺價。

Tips：談判心法：「小、少、慢」

以銀行估價或心中底價為基礎，保留5 ∼10% 空間做為出價，當開始議價時，第一次加價要最多 ，以表誠意，依序加價幅度要由大到小，設定分次加價金額（15 萬、10 萬、5 萬、3 萬），次數要少不超過4 次，記得，談判絕非一次喊價，不給雙方議價轉圜，也不是老太太裹腳布又臭又長，要抓準時機，每次加價要慢，等賣方降價一些，自己才加一點，不但讓賣家感受到誠意又能抓近彼此預期的距離。

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銀行估價

在還未貸款前，可以電洽向銀行詢問物件房價，銀行專員會透過內部過去鑑價紀錄，輔以經驗判斷做初步估價，約半小時∼1日。

1：為方便行員作業務必提供完整地址，以完整地址才能調閱謄本資料、了解坪數、屋齡、樓層等資料做估價。

2：如能提供物件的謄本資訊將能省下更多時間。

3：倘若銀行專員無法幫忙時，可以透過網路估價資源做推算，如：中國信託i 適貸和富邦銀行房貸神算網。

4：比較周邊行情時，一般預售屋、新成屋的價格，都會比中古屋高約1.5 倍起跳，知名建商蓋的新案，可能2 倍左右。

5：和跑單的銷售人員做朋友，他們也是希望可以成交的個體業務，會更積極幫忙爭取價格。

6：也可和仲介協調費用，若成交價符合不同區間，則服務費將依2%、1.5%、1% 遞減，若對方同意，不僅可以保障自己預算也可增加仲介努力協商動力。

Tips：貼心提醒

建案開案到完銷約3 ∼6 個月，完銷出清時議價空間大，但也要注意

是否為瑕疵屋、嫌惡景觀或格局不佳的房型。

【本內容節錄自精選好書《月入23K無痛買房投資術：Dr. Selena教你鍊出人生第一桶金，投資買好宅！》】

書名：月入23K無痛買房投資術：Dr. Selena教你鍊出人生第一桶金，投資買好宅！

出版社：時報出版

作者：Dr. Selena 楊倩琳

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