購買地上權低價住進黃金地段？ 四大致命傷不可不知
（此為示意照片，該屋與本主題無關。圖片來源：Pexels）
都會區房價高漲，價格相對便宜的地上權住宅，給了買方更多選擇空間，但這些地上權或使用權，卻有4大致命傷；除了貸款條件差，轉手價值隨著屋齡的折舊與使用年限縮短而下跌外，仍需繳交房屋稅和地租，而且成立管委會恐有困難！想低於時價購買地上權住宅？先看完這篇再下手吧！
01 ▋▍地上權定義為何，雙北地上權建案有哪些？
要釐清地上權或使用權，得先談談最常見的所有權概念。一般不動產買賣，都是建物和土地的所有權一同移轉，買方至少會獲得房屋、土地兩種所有權狀，永久有效，且依《民法》第765條規定，所有權「可以自由使用、收益、處分其所有物」。
但若是地上權住宅，買方買到的不是所有權，而是「用益物權」，是一種讓你合法使用他人土地的權利。最常見的做法是「設定地上權案」，由建商向地主（通常是政府）租下一塊土地（存續年限50-70年），並且興建住宅後，再將住宅轉售給買方，等年限一到，房子連同土地一起收回。
而這樣的地上權住宅，又可分成房屋可分割過戶的地上權，和房屋不可分割的使用權兩種類型；可分割的地上權，買方雖然無法取得土地所有權，但是仍可取得建物所有權，如台北市境內較早期的「台北花園」、「京華DC」、「河畔皇家」等社區。
但若是房屋不可分割，買方除了沒辦法持有土地所有權外，建物所有權也仍歸屬建商，買方等同買到一個約定合法使用房屋的「使用權」，如台北市「華固新天地」、「潤泰代官山」、「派樂地」，新北市「昇陽寓見」等社區。
02 ▋▍地上權缺點之一：貸款利率高、成數低，自備款需拉高
沒有所有權的房屋，最關鍵的難題就是貸款。一般所有權住宅貸款成數約莫7-8成，地上權住宅僅有房屋產權，貸款成數約僅6-7成，甚至更低，如果是連房屋產權也沒有的使用權，條件更為不利，現行做法都是由建商向銀行貸款，再轉貸給住戶，利率會比一般的房貸更高，貸款成數也可能更低。
03 ▋▍地上權缺點之二：轉手價值低，價格不透明
由於地上權住宅並未持有容易增值的土地，建築物又會年年折舊，因此轉手的價格只會愈來愈低，再加上地上權有一定的使用年限，倘若一個50年的地上權住宅，扣除掉建商興建時間，買方實際到手可能只剩下47年，住個20年後要轉手，地上權年限只剩下27年，也會減損地上權住宅的價值。
此外，若是有建物移轉的地上權住宅，還可在實價登錄網站上查詢交易資料與價格，但未涉及所有權移轉的使用權住宅，不需要在實價登錄上登載，交易資訊也較不透明。
04 ▋▍地上權缺點之三：仍要繳交房屋稅，且稅率恐較高
再提到稅務問題，地上權住宅雖然不用繳交地價稅，但每年仍要繳交地租，依「國有非公用土地設定地上權住宅作業要點」規範，地租計算以土地申報地價年息1％至5％，且受到公告地價不斷調漲的關係，基本上地租會愈來愈高。
地上權持有房屋產權，需繳交房屋稅，但若是使用權，建商仍會向住戶收取房屋稅費用，再繳交給政府，且因為房屋所有權人的建商屬於法人，恐無法適用自用住宅的優惠稅率，無形中提高持有成本。
05 ▋▍地上權缺點之四：難以成立管委會，管理不便
依「公寓大廈管理條例」第三條規定，管理委員會是由區分所有權人選任住戶為管理委員，但連建物所有權都沒有的使用權住宅，只能組成管理小組，管理小組與管委會的法律位階不同，不受「公寓大廈管理條例」規範，可能無法點交社區公設或處理社區財務。
06 ▋▍低價入主黃金地段 免繳土地稅費 這些人適合購買地上權
地上權住宅最大的優點，就是價格！地上權住宅約莫是市價的6-7折不等，對於地上權住宅所在區域有相當程度的剛性需求，預算卻又有限的買方，仍可以考慮此類住宅；且地上權住宅因為沒有土地所有權，所以免徵地價稅，未來轉手移轉，也不用課徵土地增值稅，少了土地稅費的相關支出。
若從租屋的角度來評估，一般住宅的租金可能隨著市場行情調漲，約滿續租還需跟房東斡旋，包含室內裝修、維護等問題都需跟房東溝通，少了很多自主彈性空間，但買地上權住宅，房子歸買方自由使用，買屋的資金可當作預先繳交的房租，後續也可再進行轉售或轉租賺取收益。
07 ▋▍所有權、地上權、使用權住宅條件大比拚
項目
所有權
地上權（可分割）
使用權（不可分割）
建物持有者
買方
買方
建商（買方形同向建商承租，僅有購買憑證）
土地持有者
買方
政府
政府
使用年限
永久持有
50-70年，屆滿歸還
50-70年，屆滿歸還
房屋持有成本
需繳房屋稅
需繳房屋稅
由建商繳交，建商再跟住戶收取費用
土地持有成本
需繳地價稅
免徵地價稅，但須繳交地租
免徵地價稅，但須繳交地租
貸款成數
7-8成
6-7成
多以信貸的方式由建商轉貸，成數約6成以下
移轉成本
土增稅、契稅、印花稅、財產交易稅
契稅、印花稅、財產交易稅
印花稅、財產交易稅
成立管委會
可
可
僅能成立管理小組
國人對不動產習慣抱著有土私有財的觀念，更有不少長輩未雨綢繆購置不動產，就是為了留給自己的下一代，因此產權不完整的地上權住宅，總讓買方考慮再三。樂陶陶建議，如果是沒有子女的單身者或頂客族，不介意地上權年限問題，存續期限還足夠使用的話，這類產品才可納入考慮。記得釐清相關權利責任，謹慎評估，做出最適合自己的選擇！
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