報稅倒數，租屋族與包租公節稅全攻略

今年受到肺炎疫情的影響，財政部將所得稅結算申報及繳納期限，延長到6月30日，在申報所得稅時有哪一些項目是和不動產相關的呢？在綜合所得稅申報項目中，與不動產交易相關，依據不動產持有角色的不同，大致可以分為幾類，「租屋」的小資族、「出租」的包租公包租婆，買房的「購屋族」又或是買屋換屋的「換屋族」，以及賣房的「售屋族」。我們將陸續策展了一系列「房地產稅務專題」帶大家房地產稅制，第一篇先帶大家瞭解，在租房市場中的「租屋小資族」與「出租包租公」，兩個角色有哪一些節稅方法，及需要準備哪些相關證明文件，才能爭取到最有利的節稅空間。

租屋小資族善用「租金支出列舉扣除額」有些人剛出社會前幾年還在努力累積資產，有些人則希望自由不被房子束縛，不論你是哪一類型的租客族，你知道租屋租金是可以在所得稅列舉扣除額中扣除的嗎？只要滿足幾個特定要件，同時準備好「租賃契約書正本」、「租金付款證明」以及「設籍文件或自住切結書」三份文件，就可以利用「租金支出列舉扣除額」列舉抵稅，一年最高有12萬的扣除額度。租客需要滿足的要件，包括租屋以自住需求沒有營業使用，租屋需是你自己本人、配偶或受撫養的直系親屬。因此如果子女在外就學，租屋在外或在校住宿，提供住宿費繳費收據，也是可以申報租金列舉扣除。另外有一點大家比較容易搞混的地方是，申報租金支出不一定要設籍在租屋處，只要附上自住切結書同樣可以申報所得稅。

租屋情境一：我和室友合租該怎麼算？實務有一個常遇到的情境是，如果我與別人合租該怎麼算？租金支出列舉扣除額沒有一間房屋只能申報一次的限制，因此我和室友合租公寓，每個人可以列舉扣除的額度上限都是12萬元。這邊需要注意的是，需要「租賃契約書正本」，因此如果你和幾個朋友合租一間公寓，需要每個人與房東分開簽約，才能大家都申報唷！租屋情境二：我買房也租房，可以同時申報嗎？有一些朋友老家住在中南部，在北部工作租房定居，因為中南部房價相對便宜，在租房同時也同時在中南部置產，如果遇到這種情況，租屋同時也貸款買房，遇到這種情況，列舉扣除只能「租金支出」或「房貸利息」擇一申報唷，因此身為納稅人需要選擇自己最有利的方式。出租包租公善用「所得申報的成本費用」包租公、包租婆出租房屋收取租金收入，出租房屋獲得的「租賃所得」是併入個人所得稅申報，租賃所得併入個人綜合所得稅後，視每位房東的總收入、免稅額及扣除額各不相同，所得適用級距稅率有所差異。這邊所指「租賃所得」不等於租金收入，房東收到租金收入需先扣除必要費用後，才算是租賃所得。租賃所得＝租金收入－必要費用對於必要費用的認列，是指因租賃而發生合理、必要損耗及費用，除了常見的折舊、房貸利息、稅費、保險等每年需支出的固定費用外，也包含裝潢繕費。那對房東而言要怎麼節稅呢？這要從租賃所得申報方式說起…租賃所得申報方式有兩種，差異在於兩種「必要費用」認定方式，一種是不需要任何證明文件，租賃所得直接以全年實收租金的57%計算 (扣除43%必要費用)。另一種採取列舉扣除方式，房東可以自己列舉因租賃而發生合理且必要的「損耗」及「費用」，逐項提出證明。在房屋大幅裝修年度中，更需要保存申報所需要的單據，才能享有節稅措施。這兩種中包租公可以先自己試算選擇所得較高者適用。

出租情境一：我把房子借給親友做生意有些人把閒置的房屋借給親朋好友做生意，不論實際上有沒有收租金，都要申報租賃所得，繳納所得稅。如果房子是自己使用，或借給配偶、直系親屬(爸媽及兒女)，且確實未收取租金，是可以不用申報租賃收入。出租情境二：還有包租代管節稅選擇為了鼓勵房東將房屋出租並保障租客權益，個人房東委託業者「一般包租代管」或「經營社會住宅」，且契約時間達一年以上，可以享個人綜合所得稅優惠。一般包租代管，每屋每月有6,000元租金所得免稅；6,000元至2萬元可以以租金收入53%抵扣費用，超過2萬元回歸以43%抵扣費用。相比一般包租代管方案，社會住宅具有公益性質，享有減稅優惠較高，每月有1萬租金所得免稅，1萬以上的租金收入以租金收入60%抵扣費用。報稅時不要讓節稅權益睡著了以上介紹完「租屋小資族」與「出租包租公」兩個角色分別的節稅空間與操作方式，符合資格的租屋族與包租公，報稅時不要忘記了自己的節稅權益。下一篇我們將繼續帶大家房地產稅制「萬萬稅，擁有一間房子到底要繳多少稅？」，買一間房子除了購屋本身要負擔的直接成本外，還有哪一些隱形的稅務成本，買方入手後才發現原來需要支付的錢遠超過自己的預期，因而哀聲連連，對於賣方而言，也可能因此高估了收益，我們下一篇揭曉。【延伸閱讀】共享經濟正在改變短期租房業想購屋自住的你，知道如何買好房嗎？