沒有薪轉紀錄就無法辦貸款？聯徵分數越高越好？破解常見的5大房貸迷思！
（圖片提供／幸福空間）
一般人對貸房貸容易有以下5個迷思，現在就為大家詳細解說：
迷思1 沒有薪轉紀錄，沒辦法辦貸款？
迷思2 只要自己每個月存錢轉帳進去，銀行就會買單？
迷思3 聯徵分數越高越好？
迷思4 找薪轉銀行貸款條件最好？
迷思5 成為銀行VIP 貸款條件更好？
迷思1 沒有薪轉紀錄，沒辦法辦貸款？
「愛莉，我和先生在傳統市場做生意，我們買貨、賣貨都是收現金，聽說這樣貸款很難貸得下來？」一個網友問我。
申請房貸時，銀行的出發點很單純：房貸雖然有房子和土地當抵押品，但是，還是需要確定貸款人每個月都有穩定的收入來源，可以乖乖繳貸款。銀行要怎麼知道你的收入呢？
申請貸款時，銀行會要求你授權它去國稅局調閱過去三年的「所得清單」，看看你的「報稅所得」有多少。由於很多中小企業都沒有據實申報，使得很多人的「報稅所得」都遠比他的「實際收入」低。因此，銀行通常會請你提供「近半年薪轉存摺明細」，讓銀行知道你的收入來源很穩定，有能力每個月付貸款。
如果你領的是現金，沒有薪轉紀錄怎麼辦？由於銀行要的只是「確定你有穩定且足夠支付貸款的收入來源」，所以，只要定期把你收到的現金拿去銀行存就好（很多ATM 都有存款功能，很方便）。只要能證明你的收入是真實、穩定的（以前面這個網友為例：除了提供存摺外，也提供在市場營業的照片、進銷存明細等），還是找得到可以認列收入的銀行，且貸款條件一樣不差喔！
迷思2 只要自己每個月存錢轉帳進去，銀行就會買單？
坊間有人教大家自己做「薪轉紀錄」：每個月存一筆現金到帳戶裡面，當成自己的收入。這個可行嗎？
由於銀行的目的，是確保我們每個月都有穩定的收入來源，可以乖乖繳貸款，所以，我們舉證的「收入」是否「真實」，當然是他們稽核的重點。
申請貸款時並不是提供存摺、調閱聯徵就結束，申請書上還需要提供我們收入的來源、工作單位、工作性質、年資等。銀行會評估你的行業別、職位、公司資本額（月領20 萬，但是公司資本額只有50 萬？）、存摺餘額（月領20 萬，但存摺餘額一直小於100 萬？）去判斷你的收入數字合不合理，也會打電話去公司，與你做貸款照會，確定你有在那裡上班。
只要收入是真實的，銀行業務通常會盡力幫忙。我有學員是知名的風水老師，自己開工作室，經營多年，工作收入都是收現金，每兩週固定拿去ATM 存起來。銀行核貸前，用Google 查詢她的網站、專欄文章、她上節目的影片，判斷她舉證的收入是合理的，最後核貸下來的條件一樣非常好。但如果舉證的收入是造假的，也別小看銀行的授信審核能力喔！
迷思3 聯徵分數越高越好？
聯徵固然重要，但是，真正關鍵的不是分數，而是有沒有信用卡遲繳、動用信用卡循環利息、預借現金、信用違約紀錄等。因為聯徵分數可能受「名下有多少貸款」、「有沒有擔任保證人」等條件影響，但是，聯徵上看不到「收入」和「財力」。所以，「聯徵滿分」不是關鍵，不要有信用瑕疵，有正常繳款紀錄，加上提供足夠的收入和財力佐證，才是關鍵喔！
迷思4 找薪轉銀行貸款條件最好？
很多人以為：找薪轉銀行申請房貸，條件應該最好！畢竟我的薪水它最清楚。真的是這樣嗎？
答案是：「不一定！」因為每一家銀行的貸款方案不同，可以提供的成數、利率、寬限期都不一樣。如果你的薪轉銀行本身房貸方案就不優，那就算是薪轉戶，也一樣不夠給力喔！
迷思5 成為銀行VIP 貸款條件更好？
很多財商社團都在瘋迷申請銀行的VIP 資格，希望成為VIP 可以有更優惠的房貸條件。這個可行嗎？
如果光比較這家銀行的條件，可能有幫助。但是，因為每一家銀行的貸款方案都不一樣，可能A 銀行不用VIP 資格，就可以申請到B 銀行VIP 方案才有的條件，甚至還更好！所以，是不是要申請成為銀行的VIP 呢？真的不一定喔！
貸款謹記「521 原則」，準不會錯！
有鑒於每個銀行偏好的區域、貸款族群都不同，所以，在比較貸款條件時，我有一個「521 原則」，絕對不吃虧喔！
．詢價 5 家：找3～5 家銀行初步估價（可以請仲介、代書幫你找3～4 家，你自己另外問1～2 家），口頭提供合約價格、貸款人工作、收入等初步資料，詢問貸款條件。如果銀行需要填寫申請書才能受理，可以提供沒關係，但先不授權調閱聯徵。
．申請 2 家：針對兩家條件最好的銀行授權調閱聯徵，正式申請貸款。
．對保 1 家：銀行核貸下來後，選擇條件最好的銀行進行「對保」（簽約）、撥款。
延伸閱讀：沒有薪轉紀錄就無法辦貸款？聯徵分數越高越好？破解常見的5大房貸迷思！
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【本內容節錄自編輯精選好書《買房人生課：看過1000間房子，也梳理人生百態，濃縮15年買屋經驗，實戰女神邱愛莉的42個精煉心法大公開！》】
書名：買房人生課：看過1000間房子，也梳理人生百態，濃縮15年買屋經驗，實戰女神邱愛莉的42個精煉心法大公開！
出版社：幸福文化
作者：邱愛莉
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