文／陳泰源
買到房子後好開心，偏偏交屋前再次進屋檢查時，才發現屋況有瑕疵，甚至發現屋主當初委託房仲賣屋時，「屋況說明書」勾選的屋況調查有不實之處，該怎麼辦？
如果因為漏水，在「簽約後、交屋前」才決定不買，買家能不負違約責任而順利解約嗎？
房屋漏水經常是造成買賣糾紛的第一名。圖／Freepik
我有位同事曾經成交一間總價1,000萬元的老舊公寓，簽約後隔天，買方付了1成的價金（100 萬元）之後，才開始找銀行進行貸款評估，然而因為買方的財力證明、償債資歷不夠，找不到銀行願意貸足8成5，於是想悔買。
這間房子是屋主自住，屋內沒有過多刻意掩飾瑕疵的裝潢，但多少有些擺設，看不到真實屋況，買方看屋時雖然沒發現任何異狀，但因為想悔買，在屋主將家具清空後，要求再次進屋檢查屋況。
結果，買方在主臥室看到某一面牆有滲水痕跡，用手一摸，竟然還是濕的。原來，那不是牆，是包覆牆面的木板輕隔間，買方與屋主協商後，找人把木板拆了，這才發現裡面竟然是壁癌。
這下可好，讓買方抓到把柄了！因為屋主當初在「屋況說明書」中，針對「有沒有漏水」這一條勾選了「否」，卻發現漏水，還有壁癌，買方堅持要解約。
但屋主不肯，表示當時那面牆被衣櫃擋住，他是無辜的二手買家，沒動過裝潢，也從來沒發現這個問題，並非惡意隱瞞。
於是，買方跑到房仲公司拍桌大鬧，甚至提起訴訟，到了調解委員會，屋主表示同意用以下2種方式處理：屋主負責將壁癌與滲漏水處理好，再交屋給買方；或者是找買賣雙方都認可的維修廠商進行估價，從成交價金直接折讓抵扣，交屋後，由買方自行處理。
最後，因為買方只想解約而調解不成，告上法庭請法官做主。結果是買方敗訴，已支付的1成價金100 萬元，就這樣被屋主全額沒收了……
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（諮詢律師：立揚法律事務所葉恕宏）
依據《民法》第354條規定，屋主對於出售的房屋負有瑕疵擔保責任，必須擔保交屋時並無滅失或減少房屋價值、效用及品質的瑕疵存在；而買受人依據《民法》第356條規定，在交屋後必須從速檢查屋況，若發現有屋主應負擔保責任的瑕疵時，應立即通知屋主，且買受人可在通知後6個月內，向屋主主張解除買賣契約或請求減少價金。
但必須特別注意，如果解除契約時明顯有失公平，買受人僅得請求減少價金，而所謂顯失公平的情形，是指該瑕疵對買受人的損害，與解除契約對出賣人的損害，有失衡現象。
至於屋主若在締約時故意不告知房屋瑕疵，不僅可能構成詐欺罪，即使買受人於交屋後未發現瑕疵，或發現瑕疵後未立即通知，仍然可以主張屋主應該要負瑕疵擔保責任。
（作者介紹／房仲作家、東龍不動產專任委託部經理陳泰源；全文出處：《一眼看穿房仲賣屋手法》）
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