自從 2006 年雪山隧道通車之後，往返台北與宜蘭的時間大幅縮短，離峰時段更是不用一個小時就能來往兩地，嚮往田園生活的台北退休族、投資客更是紛紛轉而在此置產。從下圖我們可以清楚發現，宜蘭縣政府核發的農舍用途使照自 2006 年後便大量增加，田間也開始出現一棟又一棟華麗的農舍透天厝。（延伸閱讀：什麼是 使用執照 ？ 和 建造執照 有什麼不同？ 3步驟帶你看懂 使照！）
究竟買到農地後就可以直接蓋農舍了嗎？一定要是農民才能蓋農舍嗎？農舍分成哪幾種？市場上都怎麼玩農舍？ 就讓筆者為大家一一解開上述的答案。
什麼是「農舍」？
農舍是指在農地上興建的建築物，最初是用來堆置農具、肥料或當作臨時休息的地方，與農業經營活動（耕種、畜牧）有著密不可分的關係。最重要的是，農舍的興建需要符合政府訂定的相關法規、條件，才能申請建造。
可以自己蓋農舍嗎？
首先，你要擁有一塊農地，且面積須超過 0.25 公頃（ 756.25 坪），並在農地縣市設籍及持有土地 2 年以上，同時還需具備農民資格，才可以興建農舍。以上是針對在2000 年 1 月 28 日以後（也就是《農業發展條例》修正後）取得土地的「新農」所設立的條件，但是在《農業發展條例》修正以前（也就是 2000年 1 月 28 日以前），早已取得農地的「老農」並不受上述條件的限制。
農民資格要怎麼取得？
前面說到，想要蓋農舍，一定要有農民資格。那依照法規規定，想要取得農民資格，可以透過以下三種方式：
1. 農保
分成「會員」與「非會員」。會員是指農會會員，為沒有請領軍公教勞保與國民年金的人；而非會員則是指年滿 15 歲、合法從農 1 年以上者，只要向當地農會申請，就可以取得農保。但目前申請農保的審核較為嚴格，取得不太容易。
2. 第三類健保
從事農業、漁業的人可以加入的健保，非相關產業者是不容易拿到這個身份的。
3. 提交「農業經營計畫書」
沒有上面兩種保險的話，可以透過撰寫「農業經營計畫書」，說明你以後將會如何使用農地、農地的流水與排水計畫、對環境的可能影響等，並提交產銷證明、農業資材證明，交由地方政府進行實質審查，可作假的空間小。
農舍有哪些種類？
不同的農舍種類也對應著不同的申請條件與使用規範，依照現行法規，農舍可以分成以下 3 種，分別是「老農配建」、「一般農舍」與「集村農舍」，讓我們來看看他們的差別在哪吧！
1. 老農配建
前面有提到，在《農業發展條例》修正以前（也就是 2000年 1 月 28 日前）所取得的農地，並不會受到面積大小與時間的限制，農民都可以自由興建農舍。因此部分想要蓋農舍的屋主或建商，會以老農的名義申請建照、興建農舍，待取得使用執照後再進行過戶、移轉給買家，這就是所謂的老農配建。（延伸閱讀：什麼是 建造執照 ？ 建照 隱藏什麼重要資訊？圖解教你怎麼查 建照 ！）
2. 一般農舍
相較於「老農配建」，在《農業發展條例》修正以後取得土地的「新農」，須擁有 0.25 公頃 (756.25坪) 以上的土地並在籍滿兩年，才可興建農舍。如果想要進行農舍買賣的話，必須要先取得「使用執照」長達五年，才可進行操作。
要注意的是，不論是老農還是新農，興建的農舍皆須符合以下規定：
3. 集村農舍
《農業發展條例》第 18 條第 1 項規定「沒有自用農舍而需要蓋屋的農民，也可以申請以「集村」的方式興建農舍，但是起造人必須是20 戶以上」，簡單來說就是 20 個農民同時提出申請並擔任起造人，在 10% 的「農建農地」上蓋出 20 戶以上的透天厝（高度受限於 10.5 公尺以內）社區，其餘 90% 的「農用農地」則可座落在建築基地旁或附近鄉鎮。（延伸閱讀：透天百百種！獨棟 雙拼 連棟 有差嗎？ 大樓 透天 哪個好？）
由此可見，相較於要「獨自」辦理興建的一般農舍，集村農舍因為可以變成一個大案子由「專人」辦理，在申請上較為簡單，且可統一發包，因此興建價格也較一般農舍便宜。比較麻煩的是需要至少 20 人才能申請建立集村農舍，而一般農舍只需要一個人就能興建了！
市場上都怎麼玩農舍？
我們時常可以在同一塊田裡面看到這樣的景象：有 2/3 的面積是注滿水且綠油油的秧苗，另外 1/3 則是插在土裡的鋼筋，甚至還能看到工人在田間施作、任意踩踏秧苗；又或是稻子還沒割完，蓋農舍的怪手就直接開入田中央，蓋起了豪華透天厝等等。
這些「假農舍真豪宅」、「農地種電（註）」、「農地工廠」等違建，都是市場上常見的非法農舍，下次大家經過彰化鹿港、雲林一帶，不妨往田間走走，就會發現不少農田上種著太陽能板。
（註）為了讓農業發展與再生能源的經營兩者兼顧，農委會允許部分地區與時段可申請進行小面積的農地轉種電，所以不完全都是違法的喔！
此外，也有不少建商會把「資材室」當作農舍賣，並打著不須申請建築執照也可以現買現蓋的口號，遊走法律邊緣，這點身為消費者的大家需要小心。所謂的資材室就是面積 13.61 坪以下的農業設施，且不得作為居住使用，雖不須申請建照，但仍須依法申請容許使用。一旦被發現是違法開發，可是會被處以最高 30 萬元的罰鍰的！
結論
近十幾年來，農舍議題層出不窮，這是因為在一開始時，法規並沒有那麼完善，政府也不知道市場上會有業者打著「小木屋」、「買農地送農舍」等標語，以低廉的價格將這些「非法農舍」販售給消費者，同時，也因為市場上的投機心態，導致農舍價格大漲而產生了農舍亂象。然而政府（農委會）、房仲業者與農人對於農舍這個大議題，各自卻有著不一樣的看法，究竟這個問題是否有解呢？下一篇我們將會帶著大家一起來了解他們是如何看待這件事情的、挖掘更多不為人知的秘密。大家敬請期待。
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