實登2.0｜預售屋即時登錄後 這點才是關鍵

【畢務潔/採訪報導】實登2.0終於7月上路，其中預售屋全面納管，包括契約備查、即時登錄，以往為人詬病有如「黑箱」作業的預售屋市場，是否有轉白的契機，專家就直指，預售屋光是過往成交紀錄要先登錄，就曠日廢時，就算7月上路後仍須3個月以上Debug(除錯)時間，民眾想要馬上參考成交行情進場買房可要在等等。

預售屋實價登錄被寄予厚望，但其實預售屋登錄並非新玩意，目前現行舊制(2021/7月前)規定只要建商完銷及代銷結束委售契約30日內就要登錄，但現狀是要等到完銷或是結束委售大多都已經成屋，現在有的預售屋登錄紀錄，有可能是早先前幾年簽約因代銷「撤場」才登錄，歷史久遠不具有參考性，不然就是可能是建商先將高樓層戶、露臺戶等特殊高價產品登錄，幫整體建案墊價，讓消費者誤解。

│成屋實登錯誤率不少 民眾難參考

現在改為簽約後30日登錄，臺北大學不動產及城鄉環境學系系主任彭建文卻認為，效果恐只是「有總比沒有強」，以2012年上路的「成屋」實價登錄來看，目前已近10年，剛上路時登錄情形狀況漏洞百出，儘管經過10年時間，不管是民眾、地政機關人員還是協同辦理的地政士都有一定基礎下，經過專業人士的人工篩選，可能只有約1/3的數據是有參考性的。

│價格透明、即時更動兩大問題尚未解決

如今預售屋實價登錄要面臨的問題更加複雜，首先就是價格拆算問題，彭建文就指出，目前對於實價登錄常見的總價包含車位、含裝潢等情形，旦細究車位或是裝潢定價存在模糊空間，裝潢價格牽涉風格、用料，車位定價也是全靠建商一張嘴，民眾難以判斷上述的合理價格，當然就對於拆算之後的房價單價也困難性，也是本次實登修法的未改制的「遺珠之憾」。

再來揭露的頻率又能到多即時?台中代銷公會理事長蘇興民指出，現在規定去年底前簽約的 須在今年年底登錄完，然而上路之前，也就是今年1~6月簽約，九月底登錄完，過去尚未登錄的量體恐超過十萬戶，雖現在因疫情交易急凍，但一旦房市恢復去年的熱度，業者如何因應?現在規劃是建商、代銷每成交一戶，以實價登錄申報書序號後為記錄基準點，例如某一預售案的11樓A6戶成交，申報書序號為abc-123，該戶若之後發生換約或退戶，該序號將註明以上情形，下一手買方登錄時會重新產生一個序號，如abc-456，如此一來較可方便管理。

雖說內政部也有公布測試網址，業者端已有初步的研討登錄形式，但蘇興民表示，預售屋登錄量體之大初期一定有資料的混亂期，可能會長達至少3個月以上，再來彭建文則補充，他認為實登有半年到1年的「除錯期」，資料才可能貼近真正市場行情價格，而且揭露頻率多久一次才能「趕上」瞬息萬變的預售市場，都是未解決的問題。

│初期僅能看已銷成數 至少這點不被唬

業者、學者異口同聲表明預售屋實登需要一段除錯期，是否就表示7月上路後，預售屋實登根本就不具參考性，民眾白開心了一場?對此彭建文指出，現在的實登新制也不是無可取之處，簽約完30日登錄，至少可以讓民眾對於銷況也基礎的了解，未來不會再被「一開案即熱銷」、「倒數銷售中」等話術誤導。

其實民眾買預售屋糾紛層出不窮，雖然說目前法規上有像是預售屋定型化契約可參考，亦有《公平交易法》、《消費者保護法》等法源保障預售屋買賣，但現況是建商還是會伺機鑽漏洞，廣告不實開罰金額不痛不癢，彭建文建議，民眾除了自己要多做功課，市場應該也需要公正的第三方買房顧問公司，從看房、議價、簽約、交屋一起陪同協助民眾，不然只冀望地政單位「人丁單薄」的稽查人員，達到防堵建商偷吃步，效果不彰

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