樂透人生吳家揚／賣房、以房養老，哪個好？準備退休金，其實應該這樣做
樂透人生─吳家揚
圖片 達志 提供
退休生活變數多，有可能因為突如其來的疾病，急需一筆醫療費用，或是為了照顧年邁父母而需要一定的照護費。想要補足退休金缺口、立刻獲得一筆可運用的資金，以房養老可行嗎？如果擁有不只一間房，直接賣屋會不會更好？
54歲李先生是個生意人，他抱怨現在景氣不好，收入不穩定，還好以前有賺到錢，在都會區擁有兩間房子。雖然第二間房子還有一些貸款，但每月付房貸並維持生活都不是問題。
不過，父母年紀愈來愈大，最近生了重病，卻沒有保險，因此李先生需要一些現金週轉來支付醫療和照護費用。
最近，他陸續聽到有人提起「以房養老」，不知道自己是否適合這樣的方式籌措現金，也或許可以預備自己未來的退休金，又或者該怎麼做會更好。
什麼是以房養老？
所謂「以房養老」，就是把房子抵押給銀行，由銀行分年期，每月提供生活費。房子雖然抵押給銀行，但還可以繼續居住。
房子是抵押給銀行，而不是賣給銀行，所有權和使用權還是借款人的。
銀行扮演的純粹是貸款者的角色，收取每月利息和開辦時的服務費或聯徵查詢費等。到期時，只要所有人或是繼承人清償貸款，房子還是所有人或繼承人的。
準備退休金，以房養老可行嗎？
我們一般人的退休金可以存成幾種資產型態，例如：股票、基金、保險、不動產和現金等等，當然以現金的流動性最好，但投資效益最差，而不動產的流動性最差。
名下有地產但現金不夠者，這時候要將資產變現，多數人將賣屋視為是最後不得不的手段。
所以，手上沒有太多現金且不會理財者，採用「以房養老」的方式，把房子抵押給銀行，取得每月固定生活費，可以暫時解決退休生活費問題。
另外，萬一遇到不肖子女覬覦房產，利用以房養老，自己的房子自己運用，也是一種方式。
待身故之後，銀行可將房子拍賣，銷售金額扣除先前銀行支付成本後，剩下的才分配給家屬。
考量年齡地點，以房養老有限制
不過，想要「以房養老」不是想辦就能辦，它有一些限制條件，以及相關注意事項：
1. 目前以房養老，年齡限制最低為55歲，貸款成數最高7成，期限最長35年，各家銀行條件不一，有需求者宜多加比較。
2. 地點以都會區為主：若在偏鄉地區，很難賣掉者，銀行不會承做。
3. 注意房貸利率波動和通膨：以房養老又被稱為「逆向抵押貸款」，其實是拿房子向銀行貸款。
既然是貸款就需要支付利息，目前是低利率環境，難以預料未來30年利率如何變動，若利率升高，貸款利息也會增加。隨著通貨膨脹上升，該金額是否符合生活所需，也是一個很大的疑問。
另外，每月發放金額和貸款利息，部分會附加保險及信託手續費。除了須自行負擔利息和相關費用，也須負擔房屋稅和地價稅等稅金。
賣房vs以房養老，效益一算便知
如果擁有不只一間房子，有的人就會考慮賣掉其中一間來換取現金，那以房養老和賣房，哪種方式比較好？以下直接試算給大家看：
A. 以房養老
試算一：直接到某銀行官網試算，試算出結果（65歲到95歲）如下：
先輸入相關訊息：目前年齡、輸入地址、房屋屋齡、房屋型態、總樓層（不包含頂樓加蓋）、所在樓層、房屋坪數（不含車位）、期望領取貸款月給付金。
會得到3條訊息：
1.本行初估您的可貸金額為842萬元。
2.貸後第1個月可領取2.34萬元貸款月給付金、 第14年 7月起可領取1.56萬元貸款月給付金直到貸款期間結束。
3.貸後第1個月至第14年 7月間，每月貸款月給付金將因貸款利息增加而遞減。
試算二：若房屋價值2500萬元，最多可貸款70%，2%利率，銀行分30年給付（65歲到95歲）。以某銀行專案為例，自己手動算。
（製表／吳家揚）
從上表可以發現，雖然每月生活費固定，但是還得繳利息，因累積貸款金額越來越大，每個月實領金額就會愈來愈少。
不過，當利息大過每月生活費的三分之一，多出來的部分可以暫時不用繳交，就掛在帳上等身故時再拍賣房子一次算清，這樣可以讓每月生活費用更為穩定。
身故後，繼承人只要償還銀行支付的生活費，包含利息及其他支出，即可贖回房子。
或者，將房子交由銀行做最後信託管理、拍賣，增值的部分將依照公式，由銀行和繼承人以一定比例分配。
B.直接出售
假設將價值2500萬的房子以此價格出售，供退休後30年使用，則每月平均可動用金額為6.9萬元。
到底是賣房還是以房養老划算，建議先試算哪種方案符合自己需求。
以本文開頭提到的李先生為例，雖然父母有房，但位於鄉下並不值錢，只能賤價賣出。
若在無計可施的情況下，李先生可以先賣掉自己的一間房，來應付父母醫療和照護所需，並還完另一間房子的房貸。以後，若有需要，他還有一間值錢的房子可做為以房養老的老本。
需要提醒的是，李先生也應該加強自己和家人的醫療保障，讓未來的退休生活更安心。
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